Двухкомнатные квартиры в Анапе.
Информация для покупателей.

С точки зрения удобства для курортного отдыха, перспектив семейного проживания и ликвидности покупки, двухкомнатная квартира в хорошем районе Анапы или Сочи, рядом с морем, является выгодным вложением средств. Стоимость двухкомнатных квартир лишь немногим выше, чем однокомнатных, но по уровню комфортности для проживания семьи просто несопоставим. Недаром местные застройщики даже придумали термин «евродвушка», чтобы легче было сбывать излишне доверчивым покупателям дополнительные квадраты не минимизируя свои расходы. Конечно покупателям квартир на Черноморском побережье было выгоднее и удобнее купить полноценную двухкомнатную квартиру на вторичном рынке. Ведь новая квартира не имеет той ценности как свежий пирожок, года через три, это будет обычная квартира на растущем вторичном рынке недвижимости. Сам ажиотаж по покупке именно нового жилья организовали застройщики и СМИ. Дома строятся на века и вторичный рынок уже насыщен разными квартирами.

Сегодня рынок недвижимости Анапы предлагает приличный выбор двухкомнатных квартир. Одновременно, покупатель двухкомнатной квартиры в Анапе может выбрать нужную себе из объёма более чем в тысячу предложений. Многие покупатели двухкомнатных квартир в Анапе запрашивают квартиры площадью около 70 кв.м с кухней от 15 кв.м, и немало покупателей, которые готовы доплатить за перспективу иметь квартиру от 80-90 кв.м у моря. Но и традиционно наибольшей аудиторией являются те, кто готов купить небольшую (до 50 кв.м), недорогую двухкомнатную квартиру в Анапе.

На начало 2023 года на вторичном рынке Анапы предлагается около 600 двухкомнатных квартир разных планировок, состояния, сроков эксплуатации. Помимо этого, на первичном рынке предлагается около порядка 400 квартир в новостройках. Для примера в 2010 году предлагалось не более 500 двухкомнатных квартир в Анапе. Квартиры в новостройках на тот момент распродавались не будучи готовыми. Количество предложений сейчас выросло более чем в 2 раза.

С точки зрения покупательского интереса на рынке недвижимости Анапы, как и в целом на Черноморском побережье, можно выделить несколько типов 2 комнатных квартир:

• Квартиры в Анапе в домах «хрущевского типа». Это, преимущественно 4-5 этажные дома в центре города, в курортной части высокого берега, в 12 микрорайоне. Минусами при выборе подобного жилья является морально устаревшая планировка: небольшая общая площадь (около 45 кв.м), кухня 5-6 кв.м, проходные комнаты, малая вспомогательная площадь и отсутствие лоджий. Еще один очевидный минус - это давность постройки и износ элементов зданий. Функциональность зданий, без капитального ремонта рассчитана на 50 лет. К этому типу можно отнести квартиры в Анапе, в домах сталинской постройки, которые имеют ряд неоспоримых преимуществ перед «хрущёвками». К плюсам этих квартир можно отнести месторасположение, хорошие озеленённые дворы и недорогую цену.
  Цена этого типа квартир на начало 2023 года в микрорайонах составляет 4,5 миллионов рублей в микрорайонах Анапы, и от 5 миллионов рублей в центре города.
• Квартиры «улучшенной планировки» в домах 80-90-х годов постройки. Обычно это квартиры в панельных, либо в кирпичных домах в пять или девять этажей, редко 12-этажки. Общая площадь таких квартир составляет от 45 до 60 кв.м, кухня 7-9 кв.м, комнаты обычно раздельные, наличие лоджии. Эти дома находятся в микрорайонах и в курортной части, в центре Анапы. Здесь большие благоустроенные дворы. На начало 2023 года средняя цена предложений в микрорайонах города составляет 5,5 миллионов рублей и 6,5 миллионов в центре Анапы.
• Квартиры в современных домах, построенных с конца 90-х по настоящее время. Вначале, до строительного бума, начавшегося в 2008 году строительство многоэтажных домов в Анапе велось достаточно основательно, застройщики выполняли строительные нормы по застройке территории, многие многоэтажные здания возводили из кирпича, оставались еще люди предыдущей формации как среди строителей, так и чиновников с основательным подходом к делу. Параметры квартир в некоторых домах хоть и оставались на предыдущем уровне, но чаще увеличивали общую площадь до 70-90 кв.м и площадь кухни. Из помещений обычно планировался выход на лоджию.
  Цена предложений на квартиры в этих домах почти соответствует новым и составляет 110-115 тысяч рублей за квадратный метр.

При строительстве новых многоквартирных домов в Анапе, за последние годы выработался определенный шаблон: тенденция в сторону понижения общей площади квартир, стены делаются из дешевых и легких пенобетонных блоков, далеко не везде есть дешевое индивидуальное газовое отопление. При этом делается упор на красивый фасад и витражные окна. Зачастую участок под многоквартирным домом застраивался больше норматива, что отразилось в дефиците комфортного благоустройства, наличия парковок и озеленения.
Цена предложений квадратного метра в новых 2-комнатных квартирах города-курорта Анапа составляет от 120 тысяч рублей за квадратный метр общей площади.

На начало 2023 года многие продавцы все еще пытаются подтянуть цену на свои квартиры в Анапе к цене застройщика и продавать их дороже. На самом деле идет другая тенденция и многие застройщики пытаются держать цены только за счет льготной ипотеки. Если бы последняя была организована именно для населения, то ее надо было распространить на весь рынок недвижимости и тогда цены на квартиры гарантированно уменьшились на 10-15%. В этом случае выделение бюджетных средств на льготную ипотеку реально бы способствовало уменьшению цен на рынке недвижимости.

На диаграмме показано соотношение различных предложений 2-комнатных квартир в Анапе.

А теперь о главном и популярном действии среди покупателей. Оно называется «недорого купить 2-комнатную квартиру в Анапе без риэлторов». Долгое время СМИ и застройщики приучали обывателей к тому, что во всем, в том числе больших ценах виноваты риэлторы. Они-де являются только посредниками и накручивают цены(?!). В настоящее время для всех стало очевидным то, что именно застройщики и являются генераторами больших цен на первичном рынке, что в свою очередь не позволяет должным образом снизиться ценам и на вторичном рынке.

Если потенциальный покупатель 2-комнатной квартиры начинает самостоятельно изучать рынок, то столкнется с необходимостью «проработки» следующей информации.

Мы посчитали единовременное количество предложений различных 2-комнатных квартир в Анапе и разделили предложения каждой из 4 групп на относительно хорошие, средние и малоинтересные.

Из представленных на рынке недвижимости Анапы 4 групп двухкомнатных квартир, как правило максимальный интерес вызывают небольшие, до 60 кв.м. квартиры в новых домах и двушки по минимальной цене, т.е. хрущевки.

При выборе и оформлении покупаемых двухкомнатных квартир в Анапе обращайтесь к опытным риэлторам!

10 января 2023 год