Купить трехкомнатную квартиру в Анапе

Трехкомнатные квартиры уже можно считать полноценным жильем для среднестатистической российской семьи из 3-4 человек. В те времена, когда развитие городов планировалось, в каждом многоэтажном большом доме проектировали половину квартир в 3-4 комнаты, 30 % квартир для небольших семей – двухкомнатные. И только небольшая часть квартир была временным жильем, как правило, это 1-комнатная квартира. Застройщики нынешних «человейников», строящихся на курортах Черноморского побережья, в особенности получали полную поддержку от местных чиновников. В результате этого, застройщики Анапы старались нашпиговать свои произведения исключительно 1-комнатными квартирами и студиями, пытаясь с минимумом работать в направлении двухкомнатных квартир. Это происходило потому, что максимальный покупательский спрос, особенно с использованием ипотеки, именно на однокомнатные квартиры. Поэтому, в курортных «человейниках» квартир больше, чем в обычных. А из этого следует:

1. Чиновники, заинтересованные в развитии курортов, должны были выступить с законодательными инициативами, уменьшить процент застройки внутри участков под многоквартирное строительство.
2. Покупателям, которые хотят купить двухкомнатные или даже однокомнатные квартиры в Анапе, покупка желаемой, как часто это бывает, квартиры в новом доме очень сомнительны.

На рынке недвижимости Анапы на 2023 год много предложений - интересных и недорогих трехкомнатных квартир в домах, построенных 5-10 лет назад и ранее. Предложения трехкомнатных квартир в Анапе на вторичном рынке можно разделить на 4 основные группы:

1. Квартиры в новых домах, сданных в последние 10 лет. Общие площади таких квартир подогнаны под среднестатистические запросы покупателей трехкомнатных квартир в Анапе и составляют в среднем 80-90 кв.м. Около трети из этого количества на самом деле являются двухкомнатными квартирами, где одна из комнат примыкает к кухне и фактически должна использоваться в качестве столовой.
2. Квартиры, построенные в течение 2000-х, до 2012 года. В это время начался бурный рост многоквартирного строительства. Строили и серьезные строительные организации по всем нормам и правилам. Эти предприятия строили с запасом, наружные стены были порой полностью кирпичные, не экономили на планировки. Общая площадь трехкомнатных квартир достигала 155 кв.м. Однако были и начинающие застройщики, которые не имели понятия о каких-то строительных нормативах, в Анапе немало домов «точечной застройки» без придомовой территории и парковок, квартиры в них покупались, как правило, иногородними и в период повышенного спроса на квартиры в Анапе. Сейчас трехкомнатные квартиры в таких домах, фактически являются неликвидными. Чтобы купить трехкомнатную квартиру в Анапе выгодно и недорого, в таких домах 2000-х годах постройки, обращайтесь за консультацией к специалистам рынка недвижимости.
3. Квартиры в многоэтажных домах постройки от 1980-х до первой половины 1990-х годов. В 80-е годы, в Анапе строили: пяти, девяти, двенадцатиэтажные дома нескольких видов планировок. Общая площадь трехкомнатной квартиры в таких домах составляла от 60 до 70 квадратных метров, размер кухни от 7 до 10 кв.м. Такими домами застроен почти весь центр Анапы, 3А микрорайон, улица Крылова, часть 12-го микрорайона. Некоторые планировки были вполне удачными и удобными для проживания, несмотря на небольшую по нынешним временам площадь. В начале 90-х годов планировки стали чуть просторнее (70-85 кв.м), зачастую это кирпичные дома, с действительно удобной планировкой. Отличительная особенность этой группы многоквартирных домов является очень удачное расположение в центре Анапы, у моря. Большие озелененные дворы, лишь в немногих случаях, что бизнес-чиновничьему сообществу удалось отделить часть земельных участков во дворах этих многоквартирных домов.
4. Недорогие трехкомнатные и четырёхкомнатные квартиры в Анапе. Такие квартиры находятся в домах хрущевской постройки 60-70х годов. Общая площадь таких квартир до 55 кв.м. Неудобствами являются: маленькая кухня, около 6 кв.м, узкие коридоры, обычно комнаты смежно-изолированы и балконы вместо лоджий. К этой группе относится более просторные, чем типовые хрущевки, квартиры «саратовской» планировки, находящиеся в центре 12 микрорайона.

К недорогим квартирам в Анапе можно отнести квартиры на земле. Это анапская специфика: так называемые квартиры в ЖАКТе, где одноэтажный дом разделен на 4-10 квартир, так же поделен на кусочки земельный участок. Изначально, это были одно и двухкомнатные квартиры, собственники которых увеличили в дальнейшем площадь квартиры. Иногда, ЖАКТовские квартиры имеют удачное расположение, часто эти квартиры находятся у моря. У таких квартир можно увеличить общую площадь пристройки, либо надстройки, а также построить дополнительное помещение, которые собственники часто используют под сдачу отдыхающим.

Если исключить дублирование объектов в рекламных предложениях и фейки, то покупатель трехкомнатных квартир в Анапе будет делать свой выбор из 350-400 предложений, не считая предложений завышенных цен в новостройках.

На диаграмме показано соотношение предложений разных групп трехкомнатных квартир в Анапе.

Если потенциальный покупатель трехкомнатных квартир в Анапе, по навязанной в СМИ «традиций», откажется от помощи профессиональных специалистов рынка недвижимости и будет самостоятельно искать объект, то наверняка будет пользоваться Авито. «Интеллект» последнего умеет сложить стоимости квартир и поделить их на общее количество. Тем самым «рассчитав» никому не нужную среднестатистическую цену… Самое интересное заключается в том, что если вы разобьете все объявления трехкомнатных квартир в Анапе на вышеуказанные 4 группы, то вы получите следующий «веселый результат» - стоимость квадратного метра в квартирах будет следующая:
1 группа - 115 тысяч рублей за квадратный метр.
2 группа - 114 тысяч рублей за квадратный метр.
3 группа - 109 тысяч рублей за квадратный метр.
4 группа - 102 тысяч рублей за квадратный метр.

Как вы понимаете, подобная разница мало соответствует реальной картине интереса покупателей трехкомнатных квартир в Анапе. На самом деле, цена квадратного метра является надуманной величиной, удобной застройщикам при расчете с покупателями. Но, поскольку многие привыкли к этой единице расчета, то в диаграмме №2 приведем реальное соотношение цены за квадратный метр квартир по всем 4 группам.

На оценку реальной рыночной стоимости квадратного метра трехкомнатной квартиры в Анапе, впрочем, как и других квартир, влияет ряд объективных и субъективных факторов. К основным объективным факторам мы относим:

1. Хорошее внутреннее состояние квартиры.
2. Место в курортной части Анапы или микрорайоне.

К второстепенным объективным факторам относим этажность, экспозицию квартиры, количество квартир в подъезде и в доме в целом, наличие благоустроенного двора, место для парковки и другие.
К субъективным факторам относим:

1. Цену, которую заплатил собственник за свою квартиру в прошлом (хочется получить больше… в отделе продаж застройщика обещали...).
2. Сравнение с мнимой ценой квадратного метра у застройщика, в настоящий момент (застройщики живут в другом мире, их помогает государство). Забудьте! Выехал за ворота салона, значит стало дешевле на 20% и …
3. «Мнение владельца». Это существенная временная задержка реагирования собственниками на изменения цен, в случае просадки рынка. В случае же повышения спроса, ситуация будет обратная – многие собственники повышают цены быстрее реакции самого рынка.
4. Традиционное завышение цены продажи на курортную недвижимость (на рынках областных центров РФ собственники указывают цену на свою недвижимость в рекламе, гораздо ближе к реальной рыночной цене, чем это делают собственники курортной недвижимости).

Наверно достаточно... Не будем просвещать заумными формулами обычных риэлторов, конкурентов, менеджеров Авито, а также покупателей, которым в большинстве интересен только результат.

Итак, реальная среднестатистическая цена квартир первой группы без отделки или в плохом состоянии составляет 90-110 тысяч рублей за кв.м в микрорайонах, 120-140 тысяч рублей за кв.м в курортной части. Один квадратный метр таких квартир с отличной отделкой стоит 100-120 тысяч рублей в микрорайонах, и 130-160 тысяч в курортной части.

Разброс цен в сегменте трехкомнатных квартир в Анапе, относящейся к второй группе еще шире. Цена от 85 до 100 тысяч рублей за кв.м с плохонькой отделкой в микрорайонах, и 95-105 тыс. рублей в курортной части. Квартиры второй группы, в отличном жилом состоянии стоят от 95 до 115 тысяч рублей в микрорайонах, до 120-130 тысяч рублей в центре Анапы.

Как видно из описания, иногда цены за квартиру в хорошем состоянии даже ниже, чем за квартиру со слабой внутренний отделкой. Это может запутать. Повторяем, что процесс ценообразования - это непростой процесс сравнения с аналогами, которых может и не быть, помимо вышеперечисленных факторов, влияющих на ценообразование, есть дополнительные, которые иногда превращаются в первостепенные.

Или, для определенной группы покупателей покупка 3-комнатной квартиры в новом многоквартирном комплексе Анапы, находящегося в микрорайоне, может казаться интереснее, чем в курортной части города. Обычно это происходит в силу привычек жителей больших городов. Здесь и архитектура та же, и магазины на первых этажах… Никаких понятий ни о среде обитания, ни о перспективах покупки. Обращайтесь за конкретными рекомендациями к профессионалам!

Объекты третий группы, в начальном состоянии можно оценивать в 85-95 тысяч рублей за кв.м в микрорайонах, их аналоги в отличном состоянии будут стоить уже 95-100 тысяч рублей за кв.м. Те же трехкомнатные квартиры в курортной части Анапы будут стоить соответственно 95-100 тысяч рублей и 110-115 тысяч рублей за кв.м в отличном состоянии.

Квартиры четвертой группы или недорогие трехкомнатные квартиры в Анапе. Из-за малой площади, цена таких квартир в среднем и в хорошем состоянии, будет приближаться к 100 тысяч рублей за квадрат. Цена за квадратный метр аналогичных квартир в центре Анапы будет 110 тысяч рублей.

К оценке рыночной цены квартир в Анапе в ЖАКТах индивидуальный подход. Их среднюю стоимость можно, порой делить, равно как и умножать на два…

Удачных вам покупок!

04 февраля 2023 год