Почему граждане РФ покупают недвижимость на курортах по завышенным ценам?…
Есть один вопрос, который актуален для очень многих покупателей. Как вы считаете, разумно ли приобретать обычную однокомнатную квартиру площадью 35-37 кв.м от застройщика, в спальном микрорайоне курорта, по цене 5,5 миллионов рублей? Ведь нужно потратить, как минимум, еще 1 миллион рублей на её отделку и элементарную мебель. Итого цена желания купить новое жилье за наличные составит 6,5-7 миллионов рублей. В случае льготной ипотеки, при стандартных 20 годах, квартира встанет в 8,5-9 миллионов рублей, плюс отделка. Речь идет об обычной однокомнатной квартире на 1-2 человек, которая находится достаточно далеко до моря.
Средняя цена подобной квартиры на вторичке, в жилом состоянии, составит 5 – 5,5 миллионов рублей, а обычного дома в пригороде (100-150 кв.м) – 8-10 миллионов рублей. Во втором случае, вы будете не только обладателем жилья, ведь кто откажется разместить в перспективе рядом с домом сад, бассейн, беседку с мангалом, баню или небольшую минигостиницу…
Получается, что как только ваша квартира «выедет из магазина», т.е. многоквартирный дом будет сдан, её цена сразу упадет, несмотря на то, что вы вложитесь ещё и в отделку.
Ответ очевиден. Однако почему же пока происходит обратное? Покупатели, несмотря на завышенную цену, предпочитают новостройки, нежели квартиру на вторичке. Понятно, что для всех новая вещь лучше старой, и вид нового спального микрорайона с определенной городской инфраструктурой рядом, для жителей крупных городов является привычным. При этом покупатель серьезно не задается вопросом о реальном качестве строительства, об удаленности от курортной части, какую сумму реально можно выручить при сдаче квартиры, за сколько продать в будущем и главное, сколько всего будет заплачено за квартиру в итоге. Все объясняется бедностью российских семей. Когда взять неоткуда, а хочется, то многие рассуждают эмоционально и излишне оптимистично. Недаром в банковские риски сразу закладывается определенный процент издержек из-за невозврата долга. Постоянно корректируется законодательство, явно не в пользу заемщиков.
Получается, что главным и едва ли не единственным критерием принятия человеком решения о покупке недвижимости является информация о ежемесячных платежах по ипотеке?! Обратите внимание, что в рекламе у застройщика именно это и стоит на первом месте… В итоге человек принимает эмоциональное решение о покупке и его можно понять – ему предлагается возможный и вроде легкий путь. В этот момент он особенно и не думает, что покупает недвижимость по сильно завышенной цене и подспудно завышает цены на рынке. Для застройщика, он очередной «богатый покупатель», благодаря банку, а значит будут и другие…
Если бы условия льготной ипотеки, для очевидного удобства граждан, были справедливо распространены на весь рынок недвижимости, а не только для поддержки, крупного строительного бизнеса, то и застройщики относились более качественно к строительству объектов. А главное – уже на следующий день, гарантированно понизили цены в новостройках. Если бы застройщики знали, что участники программы льготной ипотеки не факт, что придут к ним. Вполне вероятно, что они, точно так же, как обладатели наличности будут стремиться купить жилье по нормальным ценам, а не по завышенным. А раз так, то застройщикам придется не сидеть, ждать дорогих покупателей с льготной ипотекой и одурачивать их разговорами «о небольшой сумме выплат в месяц», «что новое жилье выгодно и будет только дорожать», а реально понизить цену квадратного метра. Себестоимость квадратного метра в новостройках в 3-4 года назад и не превышала 25 000 – 30 000 рублей на квадратный метр. При строительстве выше 10 этажей, экономия была существенней, ну а квартир то больше. Сейчас цена поднялась, но не значительно.
В случае распространения «льготной ипотеки» на рынок недвижимости в целом, цены на квартиры в обычных новостройках уменьшились бы на 10 – 20 %. Это произошло бы не только на курортах, а во всех крупных городах… Логично было бы, если бы авторы закона подумали не только об участниках рынка, которые из-за бездействия или заинтересованности чиновников попали в сложные ситуации с недостроями и порой с откровенно мошенническими действиями. А как же остальные граждане? Зачем им существенное завышение цен? Почему решение некоторых социальных вопросов должно вести не к наказанию конкретных причастных к этому лиц, а к проблемам для всех? Получается, что опираться, как ранее, на честную и качественную работу органов власти, которые ранее контролировали работу застройщиков на всех этапах, не получилось. В новой правовой реальности, кто безусловно выигрывает, так это банки. Причем эта реальность на поверку никак не гарантирует отсутствие проблем в определенной части ситуаций, например в случае банкротства застройщика, его смерти и т.д. В этих случаях будут обращаться в фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, формируемым за счет средств застройщиков, т.е. по сути за деньги покупателей. Банки только осуществляют общий контроль за всеми, а заодно зарабатывают.
Получается, что сегодняшние действия государственных органов поддерживают высокие цены на недвижимость курортов и лоббируют интересы крупного банковского и строительного бизнеса.
Чтобы улучшить ситуацию для обычных людей надо всего-навсего распространить действия льготной ипотеки на весь рынок недвижимости. Ну и заодно реально отрегулировать доходы банков по кредитованию ипотеки…
30 августа 2022 год