Недвижимость в Анапе

К августу 2022 года на рынке недвижимости курортов черноморского побережья, в частности Анапы и Геленджика сформировалась вполне понятная ситуация.

Вначале немного о предшествовавших событиях... Цены на недвижимость, прежде всего на квартиры, в течение всего 2021 года, постоянно шли вверх. Только с мая по август предложения от застройщиков увеличились в среднем на 30%. Следом за этим выросла цена предложений квартир на вторичном рынке, затем домов и земельных участков. Таким образом, с февраля-марта по декабрь прошлого года цены на самом востребованном сегменте рынка изменились с 80-90 тыс. рублей за кв.м до 150 тыс. рублей и выше…  Подобного скачка цен, с учетом того, что курс рубля по отношению к основным валютам изменился незначительно, ещё не было.

Основными причинами, благодаря которым такой сценарий был реализован, были следующие: 

1. Важные для ведения бизнеса изменения в ФЗ-214 вступили в действие 01.07.2019 года.Но рынок не отреагировал на это сразу, поскольку и в 2019 и весь 2020 гг. застройщики  работали с разрешениями на строительство, выданными до вступления в силу изменений. Поэтому, пока распродавалось жилье, построенное по ранее установленному порядку, а его было достаточно много, рынок не реагировал молниеносным подъемом цен. Но уже к осени 2021 года многие застройщики реализовали квартиры.

Начинать новые проекты в сложившейся ситуации мало кто торопился. Мелкие застройщики, рассчитывающие, как раньше, на ведение строительства за счет денег инвесторов, вообще стали отказываться от своих проектов. А некоторые, устойчивые с финансовой точки зрения строители, не желая быть зависимыми и делиться с банками своей прибылью, перешли на возведение частных жилых домов.  

2. Одновременно, в течение всего 2021 года, местные власти в курортных городах рьяно начали наводить порядок в сфере строительства жилья. Это выразилось в том, что выдача разрешений на строительство многоэтажных домов резко сократилась. Оправданием являлось то, что с одной стороны понастроили в основном «бетонные джунгли», без намека на какой-либо архитектурный стиль, с несуразной этажностью, без элементарного зонирования дворовой территории, без озеленения и необходимого количества парковочных мест. Курортные города превратились в урбанизированные зоны с транспортным коллапсом на безответственно узких улицах. И виноваты в этом были сами власти.

Ведь как можно простому обывателю принять тот факт, что штраф за незаконное строительство многоквартирных домов для индивидуальных предпринимателей составлял 1000 рублей или то, что законом не было установлено обязательное участие застройщиков в строительстве инфраструктурных объектов – дорог, парков, коммунальных сетей и т.д. На фоне повышения цен, очевидно по команде свыше, начались достаточно скандальные процедуры принятия генпланов, с приостановкой выдачи разрешений на строительство многоквартирных жилых домов.

Это и были основные причины повального повышения цен на недвижимость в курортных городах. В связи с этим, цены взлетели намного выше, чем соответственно в городах-миллионниках, где повышение происходило только благодаря первому фактору…

Известные изменения весной 2022 года, выразившиеся в желании потенциальных инвесторов побыстрее вложится во что-то устойчивое, довели цены на недвижимость на черноморских курортах до запредельных высот. И это несмотря на определенный стереотип действий наших граждан, что вложение в курортную недвижимость всегда выгодны…

Таким образом, к августу 2022 года на рынке недвижимости курортов Краснодарского края сложилась следующая ситуация: цена за квадратные метры жилья на первичном рынке в Анапе и Геленджике максимально возможная и поддерживается только благодаря государственной программе льготной ипотеки. Если бы этой программы не было, или условия ипотека были бы равными на первичном и вторичном рынке, то застройщики тут же снизили цены на 10-15%.

В абсолютном выражении стоимость квадратного метра жилья сейчас варьируется от 140 до 200 тысяч рублей за квадратный метр, стоимость «элитных» новостроек на курортах ещё дороже. На вторичном рынке недвижимости дешевая ипотека не работает и, соответственно, цена на аналогичные объекты недвижимости, причем расположенные зачастую в лучших местах, в среднем на 10–15% ниже.  При этом стоимость квартир, которые справедливо на юге считаются более дешевым жильем,  приблизилась к стоимости домов. Естественно, что в этой ситуации покупать квартиры в новостройках будет или глупый, или очень богатый покупатель.

В последний год, знающим риэлторам, было как-то и странно и смешно наблюдать за жизнерадостной толпой покупателей, стремящейся побыстрее купить у застройщиков квартиры по максимально высокой цене, в том числе и за наличные.  Примеров множество: приезжие из крупного города на Урале 2-3 недели выбирали квартиру на вторичном рынке. Предлагаемые им варианты, вполне интересные, находились в ценовом диапазоне 5–5,5 миллионов рублей. Однако, они без какой-либо консультации со своим риэлтором, сами приобрели так называемую «евродвушку» за 6 миллионов на … Анапском шоссе. «Надо только год подождать, а потом отремонтировать, но зато она будет стоить не менее 9 миллионов рублей! И если что, мы сможем ее очень выгодно сдавать» - так им посоветовали в отделе продаж…

Многие привыкли за последнее десятилетие к тому, что вложенное в новостройку обязательно вырастет в цене. В первую очередь, поэтому сформировался определенный интерес у покупателей курортной недвижимости к новостройкам. Теперь больше так не будет! Поэтому советую обратить внимание на выросший в последнее десятилетие в несколько раз вторичный рынок недвижимости. Застройщики, в ситуации, когда дальнейшие перспективы не так очевидны, как раньше, должны вроде бы делать упор на качество в обмен на небольшое увеличение цены. Вместо этого, просто идет максимальное наращивание цен, при сомнительном качестве, которое даже близко не проверяется так, как это было принято во времена СССР.

Обращаем внимание, что ликвидным курортным жильем является менее трети существующих предложений на первичном рынке. В то же время цена хороших предложений на вторичном рынке, например по двух- или трёхкомнатным квартирам может быть на 25–30% ниже аналогов в новостройках. На вторичном рынке на сегодняшний день значительно больше предложений, при этом районы, в которых расположены эти объекты, как правило, значительно интереснее новостроек...

Не продешевите! Удачных вам покупок!!!

30 августа 2022 год