Недвижимость в Анапе

Своеобразие первичного рынка на курортах проявилось в том, что спрос с 2008 по 2022 годы был очень активен и не утихал, несмотря на очевидное падение доходов граждан с 2015 года по настоящее время. Кто же не мечтает переехать с северных районов нашей страны на Черноморские курорты, да ещё и купить жильё в рассрочку, по «дешёвой ипотеке». До 2021 года приятным «сюрпризом» для большинства покупателей было то, что новые квартиры на «первичке» стоили существенно дешевле подержанных, представленных на вторичном рынке. Некоторые застройщики, при расчете наличными на ранних стадиях строительства, могли серьезно понизить цену. Квартиры покупать было легко, поскольку офисы продаж застройщиков везде активно рекламировали свои услуги. Пять - шесть звонков и покупатель уже определился. При этом тебе «споют» о фантастических перспективах, напоят кофе и «как нигде» «уважительно и честно» всё расскажут. Некоторым «риэлторам» также работать было легко: ни о чём думать не надо, знай себе улыбайся и крути баранку в офисы продаж застройщиков, там все расскажут…

Действительно, лет пять назад, проще было вложить деньги в новостройки Анапы, Геленджика или Краснодара на начальном этапе, а потом, на стадии ближе к готовности, продать эти квартиры на 50-80% дороже. Чем не инвестиции на 1,5 - 2 года, можно ничем не заниматься… Ведь чтобы заработать такие же деньги надо многое знать и уметь трудиться. Например, зачем изучать законы природы, придумывать чудеса инженерии, хорошо трудиться на земле, чтобы достойно заработать? Живи себе и как говорили «классики», паразитируй. Красота…
Только в Краснодаре в последние годы приобрели квартиры до полумиллиона человек, не являющиеся жителями Краснодарского края.
Реальными причинами такого спроса на новую недвижимость были бескрайние просторы нашей страны и желание людей переехать на относительно небольшой и перспективный юг. Климатические особенности нашей страны с длинной зимой, экологическим беспределом в промышленных центрах, жизнь в бесперспективных городах на севере, в Сибири стимулируют отнюдь небогатое население страны мечтать о жилье на юге.

Прошлое… Еще 12-13 лет назад основные курорты Краснодарского края - Анапа и Геленджик больше напоминали провинциальные малые города, в которых только курортная часть обладала привлекательной инфраструктурой. Здесь были парки, набережные, фонтаны, оставшиеся в наследство с советских времен… Сочи, являясь признанной курортной столицей, был всегда более «раскручен». При этом его районы, например, Лазаревское или Адлер ничем примечательным, с точки зрения курортной инфраструктуры, по сравнению с тем же Геленджиком, не отличались…

Строительный бум, начавшийся в 2008 году, кардинально изменил рынок недвижимости. Если сначала строились преимущественно отдельные многоэтажные здания так называемой «точечной застройки», то к 2011 - 2012 годам одновременно строились десятки жилищных комплексов, представляющих собой комплексы многоэтажных многоквартирных жилых домов. Цена на 1-2 комнатные квартиры в таких домах была в среднем на 15 – 20 % ниже, чем на аналогичные относительно нестарые квартиры, но на вторичном рынке.

Как же могло произойти, что новые квартиры на стадии готовности стоили существенно дешевле старых? И это происходило при достаточно высоком уровне спроса!? Например, в Анапе можно было вложиться в новостройку на начальном этапе строительства, а через год–полтора (ближе к завершению строительства) получить доход 50-70% на вложенные средства. То есть инвестор, покупая квартиру у застройщика в начале стройки за 2,7 млн. рублей, а если покупал таких квартир три, то и за 2,4-2,5 млн. рублей, через 1-1,5 года (когда дом был уже построен) мог продать эти квартиры ближе к 4 млн. рублей.

В этом были заинтересованы сами застройщики, которые начинали строительство за деньги инвесторов. Кроме того, застройщики, как правило, не являясь профессиональными строителями, использовали профильных подрядчиков. Последние проводили строительно-монтажные работы из своих материалов и получали оплату бартером - квадратными метрами. В результате, покупатель мог купить дешевле, а оставшуюся часть квартир застройщик продавал ближе к стадии окончания строительства, вырученные средства мог направлять на развитие бизнеса. Нужно было спешить, чтобы приобрести участки под будущее строительство, пока есть возможность хорошо заработать, не прикладывая сверх усилий.

У Администраций городов отсутствовали компетентные, профессионально подготовленные планы по развитию городов-курортов и Черноморского побережья в целом. А те планы, что были, попросту не соблюдались. Чиновники никогда не планировали развитие инфраструктуры наперёд, например, дорог к новому микрорайону. Всё делалось с запозданием. Зато участки раздавали налево и направо. Посмотрите, что за последние 10 лет произошло в Анапе… Здесь было больше всего свободных земель до 2008 года. Администрация их щедро выделяла застройщикам. Никто и не думал бронировать землю под будущие набережную, парки, скверы, магазины, учебные заведения. Даже под расширение узких дорог к спальным микрорайонам не оставили места. Их не планировали под курорт как раньше, с созданием широких тротуаров и зелёной зоны между тротуарами и дорогой. По мнению тех, кто руководил Анапой в эти годы, пешеходы на тротуарах для того, чтобы быстро пробежать между домом и работой и не мешать им «руководить доходным городом». При проектировании улиц исходили из минимальных значений ширины, которые только могли «выкопать» в местной архитектуре. При строительстве повсеместно не соблюдались правила застройки территории. Согласно действовавшим правилам можно было застраивать до 40 % территории (как в обычном городе, который не является курортным?!). Как можно было оставить этот процент в курортном городе, да ещё давать строить дома в 20 этажей!? Только наглость и хамство одних и дикость других по отношению к жителям города, к отдыхающим, а также бездействие третьих, позволила это сделать.
Безусловно, руководство курортами без федерального планирования развития курортов Черноморского побережья, за последние десятилетия себя полностью дискредитировала. Давно назрела необходимость в отдельных федеральных законах по пляжам, курортам, в которых были бы отражены приоритеты, заключающиеся в охране природных объектов, озеленении, планомерном развитии курортной инфраструктуры, переход на общественный транспорт на электрической тяге, развитие водного транспорта, строительство набережных и повсеместное обустройство велосипедных дорожек, безналоговое развитие малого бизнеса в области культурного наследия, музеев, особое отношение к фермерским хозяйствам. Но помимо законов, по всей видимости нужна отдельная административная субъектность, поскольку краснодарские кадры должны заниматься основной специализацией края – сельским хозяйством.
Так в чем причины того, что цены на первичном рынке были ниже, чем на вторичном?

Свободных земель было «много» и администрация, выделяла земельные участки за «шапку сухарей». При этом не контролировала, как надо, соблюдение правил застройки территории, т.е. оказывала «клиентам услуги» - «почти всё включено». В результате, застройщики экономили и на участках, и на самом строительстве. Были созданы «бетонные джунгли» с какой-то несуразной этажностью и архитектурой. Всё это конечно отражалось на том, что цены были очень приемлемы. Ведь не надо делать нужные парковки, положенное озеленение, спортивные и детские площадки нужного уровня и комфорта. Зачем проводить новые коммуникации к жилому комплексу, ведь дешевле подсоединиться к старым… Безусловно была экономия и на самом строительстве. Ведь никто не будет проверять должным образом при том, что «все включено». Многое оставалось на решение самого застройщика, 90% из которых, по сути мало разбирались в строительстве и архитектуре.

Таким образом причинами невысоких цен на первичном рынке было то, что участки под строительство можно было «получить» ниже рыночной цены, а потом «налепить» на них квадратных метров гораздо больше положенного и разумного при сомнительном комфорте качества, таким образом уменьшить затраты на строительство каждого квадратного метра. Стандартный доход застройщика, без сверхприбыли был 80-100% от затрат, которые брали на себя инвесторы и подрядные организации. Получая эту прибыль, застройщики, по всем законам бизнеса, стремились расширить последний. Соответственно, они всегда могли дополнительно снизить цены на квартиры, чтобы побыстрее распродать «понастроенное». Многие, не успев закончить строительство одного объекта, начинали строить другие. Поэтому у покупателей новых квартир был достаточно большой выбор жилья в 15 – 20 новостройках одновременно. Это способствовало достаточно демократичным ценам.

Настоящее… В 2019 году вступили в силу изменения в ФЗ-214, а поскольку застройщики ещё год-полтора пользовались разрешениями на строительство, выданными до введения поправок, они оказали существенное влияние на рынок только через некоторое время

К середине 2021 года, благодаря нововведениям, достигли почти двукратного повышения цен на квартиры в новостройках. Осенью цены на квадратные метры новых квартир в спальных районах, достигли 150-200 тысяч рублей. То есть за год цена подскочила в 2,5 раза!

Произошло это потому, что строить теперь приходиться на свои, либо кредитные деньги. Если застройщик продаст квартиру раньше сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома, деньги все равно останутся в банке, на эскроу счетах. Застройщику они попадут после сдачи объекта в эксплуатацию, а могут и не попасть, если объект по какой-то причине не будет сдан. Подобные риски для малого и среднего бизнеса считаются неприемлемыми. Поэтому застройщики приостановили свою бурную деятельность в возведении многоэтажек. Некоторые, с созданной ими строительной базой, «повалили» на рынок частных домов, создавать там свои сомнительные шедевры.

Скачку цен явно способствовала длительная процедура принятия «высокоинтеллектуальных» Генпланов курортных городов, весь смысл которых сводится не к устранению перезревших проблем курортов, не к внедрению каких-то архитектурных решений, а организации «простора» для лёгкости управления и придания «легитимности» действиям тем, кто руководит городами. Были широко прорекламированы «смелые и своевременные действия» глав администраций курортных городов, заключающиеся в приостановке выдачи разрешений на строительство в связи с бесконтрольной застройкой городов?! Ну надо же, не ожидали они того, что люди будут активно строить, а те «кто поближе», строить «как-то неправильно». Как обычно, люди сами во всём и виноваты, или природа ставит какие-то там рекорды. Один пример… Вдумайтесь только, в результате природных «катаклизмов» в виде однодневного ливня происшедшего в Анапе (достаточно обычного дела для южных широт), утонул не кто-нибудь, а жилищный комплекс, расположенный над городом! Как такое возможно? Дело в том, что Анапа в последние годы была застроена до подножия горы Лысой (самой южной точке Семисамского хребта), возвышающейся над городом. Оставалось только создать «искусственные русла» в виде асфальтированных улиц от горы к городу и «правильно» развернуть дома навстречу возможному потоку. И как только это было сделано, столь редкое и маловероятное событие, как затопление первых этажей жилого комплекса, расположенного над городом, произошло. Здесь, как говорится, без комментариев…

Итак, причинами фантастического повышения цен на квартиры в новостройках, а за ними на весь рынок недвижимости на курортах Черноморского побережья, являются:

- Те изменения в 2014-ФЗ, которые внёс законодатель с целью «нелегкой борьбы» с недобросовестными застройщиками. За этим больше просматривается расчистка рынка для крупного строительного бизнеса и банков. Что касается «контроля банками», то прибыль они конечно получат, а вот устранять возможные причины долгостроев все равно будут не они! Отвечать за это будут застройщики и их приемники или страховщики. Банки, просто и без участия административных и силовых органов, несколько «упорядочивают» процедуры контроля над застройщиками и … зарабатывают.

На самом деле, только тогда, когда практически все выгодные площадки будут у монополистов рынка, у которых не будет проблем с деньгами и строительство будет давать хороший доход, долгострои уйдут в прошлое.

- Приостановка выдачи разрешений на строительство многоэтажных многоквартирных жилых домов, активно прорекламированная мэрами курортных городов в СМИ.

- Длительная процедура принятия новых Генпланов с теми изменениями, которые долгое время «мусолились» Администрациями.

- Незначительное количество свободных земель, которые остались под многоэтажную жилую застройку и их ценовой рост.

Настоящее и будущее. Долгострои и проблемы обманутых дольщиков, возникшие из-за недоработок, «плодовитых на законы» в других сферах, законодателей и практического бездействия административных органов в ситуациях, когда привлекались средства без наличия надлежащих документов, уйдут в прошлое… Но на их место, в свою очередь придут «дутые» цены на новостройки. В последние полгода цены на квартиры в новостройках Черноморского побережья, в среднем на 40-50% опережали цены на аналогичные квартиры вторичного рынка. В Анапе, например, средняя цена квартир на «вторичке» составляла 100-110 тысяч рублей за квадратный метр, в новостройках - 150-160 тысяч за квадратный метр.

Но основной причиной больших цен на новые квартиры явилось применение льготной ипотеки исключительно к новостройкам! Провозглашаемая средствами массовой информации «идея» о том, что льготная ипотека введена для снижения цен на рынке недвижимости, является ложной. На практике, квартиры в новостройках покупают в основном только по льготной ипотеке, а также те граждане, которые до сих пор считают, что покупка квартиры в новостройке является выгодным вложением, как это было раньше. Всю так называемую «льготность» съедают завышенные застройщиками цены. Логика проста: у обладателей льготной ипотеки нет денег для покупки «вторички», поэтому они всё равно придут к нам! Никуда не денутся! Главное для таких покупателей – сколько они будут платить в месяц. Если бы льготную ипотеку отменили или распространили бы на весь рынок недвижимости, застройщики сразу снизили бы цены на 20% и более… Небольшое понижение цен у застройщиков в сентябре, вероятнее всего связано с уменьшением количества будущих «обладателей» льготной ипотеки. Но в любой момент государство может и увеличить выдачу «субсидий».

Льготная ипотека по своей сути является формой поддержки крупного строительного бизнеса. Фактически его поддерживают для того, «чтобы был» - так принято в мировой практике. А выгодно ли это населению и нужно ли государству в существующей форме? Никто и не задумывается. По сути, казённые деньги тратятся на узкий круг крупных монополистов. Это должно делаться с учётом интересов населения и экономического смысла. Безусловно льготная ипотека должна быть применена и к отдельным сегментам вторичного рынка тоже, пусть с чуть большими процентами. А так получается: тот, кто может, «выдрал» для себя часть казённого пирога, а тот, кто его распределяет, ничего не понимает в экономике.

В дальнейшем цена на новостройки в связи с вышесказанным, а также в связи с тем, что количество земельных участков в функционирующих курортных зонах не беспредельно, будет существенно превышать цену на вторичном рынке настолько, насколько большими будут объемы льготной ипотеки. В будущем застройщики будут вынуждены планировать застройку целыми микрорайонами, при этом хорошо их благоустраивая, иначе будут мало покупать. Для получения нормальной прибыли от продажи в небольших жилых комплексах, застройщики должны будут делать отделку в продаваемых квартирах, тогда объём их доходов будет существенно больше, а продажи пойдут быстрее. Но в ближайшие годы видится тенденция уменьшения затрат и соответственно качества строительства. Уже много построено и продолжают строить панельки и многоэтажки большей, чем нужно, этажности. Усугубится нагрузка на городскую инфраструктуру. В связи с изменениями в Земельном кодексе, возникнут различные скандальные ситуации, которых ранее не было…

Цены на первичном рынке теперь всегда будут превышать цену на аналогичные объекты вторичного рынка недвижимости.

Напомним, что информационным субъектом рынка недвижимости является исключительно риэлтор. В части получения хороших по цене предложений обращайтесь в профессиональное риэлторское агентство…

 

19 сентября 2022 год