Недвижимость в Анапе

Начиная, примерно с 2007 года, когда строительный бизнес начал расцветать, все рычаги контроля были у местных администраций.

Поскольку спрос превышал предложения, прибыли застройщиков были большими. Отсутствие правильного подхода и низкая компетентность при генеральном планировании развития городов, позволяли заниматься этим бизнесом кому и как попало. В результате, уже к 2011-12 годам, в стране в целом, нарисовались две большие проблемы. Первая - это мошеннические действия «застройщиков» по привлечению долевых средств граждан. Появилось немало обманутых граждан… Вторая проблема возникла там, где многоквартирное строительство приносило большие доходы, например, в курортных городах. Здесь строительство обычно заканчивали, но настроили каменные джунгли. Было много точечного строительства в курортной, промышленной зонах, а также в зоне индивидуальных жилых домов, что уродовало архитектуру и создавало новые проблемы. Были построены целые микрорайоны сомнительной архитектуры и опасной этажности, без подъездных путей, без озеленения и на старых коммуникациях. Строили не «для людей» и без всякого плана, тем более без плана для федеральных курортов. Возможно за «какими-то процессами» направляющие и контролирующие органы и успевали, но только не за процессом урбанизации побережья…

Причиной вышеуказанных проблем является «неудовлетворительный» административный контроль, отсутствие законодательной инициативы и «ненадлежащее исполнение» существующих положений.

Только к 2017 году, уже на федеральном уровне, произошло «осознание» и «извержение» ожидаемых законодательных инициатив. Это прежде всего касается целевого использования средств граждан в долевом строительстве жилья:

-  Положения о фонде защиты прав граждан введено федеральным законом с 30 июля 2017 года. Отвечать за результат некомпетентных или преступных действий недобросовестных застройщиков теперь должны … сами застройщики. Ничего удивительного, обычное в наше время «соломоново» решение. Налоги платите (?), правоохранительные органы, вроде есть, но проблему решайте сами! Чисто американский подход.

Что касается самого фонда, то его давно нужно было создать.

Первоначально сумма отчислений в этот фонд составила 1,2% от суммы указанной в каждом ДДУ продажи квартиры. Планировалось дальнейшее увеличение процентной ставки.

Однако, дальнейшее увеличение процентной ставки до 3-5%, могло привести к увеличению конечной стоимости, нивелированию самого смысла льготной ипотеки и «сложным вопросам» к чиновникам в будущем.

- 1 июля 2019 года в ФЗ-214 «Об участии в многоэтажном строительстве» были внесены изменения. Теперь деньги застройщиков, которые они получают с продажи квартир, должны храниться в банках, на эскроу счетах. Застройщик получить деньги с эскроу счета, согласно этим нововведениям, может только после сдачи объекта строительства в эксплуатацию. Для этого необходимо предоставить в банк все документы, причем проценты за пользование деньгами, находящимися на эскроу счетах, не начисляются. Банкам так вообще замечательно…

Изменение влияют на ведение бизнеса застройщиками. Даже, если немалую часть денег застройщик «уведет» на стадии строительства через разные «прокладки», существенная часть денег будет дожидаться окончания строительства, в банке. С нее еще необходимо будет оплатить налог за доход, полученный застройщиком.

Контроль банков и серьезная зависимость от чиновников при осуществлении строительного бизнеса, исключает из него мелких и случайных участников, т.е. обычных людей, расчищает дорогу крупным монополистам. Тех небольших цен, которые привлекали граждан на начальных этапах строительства, больше не будет.

Поскольку изменения в работе застройщиков через эскроу счета касались будущего, то в 2019 и 2020 годах, застройщики достраивали свои объекты по ранее выданным разрешениям. К 2021 году квартир на первичном рынке стало мало, поскольку застройщики не спешили работать по новым правилам. Цена на квадратные метры стала резко расти. С декабря 2020 года по осень 2021 года цены на новое жилье, на черноморских курортах, поднялись на 60-80%.   Причиной столь катастрофического роста цен на курортную недвижимость, помимо изменений законодательства, стали «своевременные» инициативы администраций курортных городов.

С начала 2021 года администрации Анапы, Геленджика, Сочи, представители краевой администрации проявляли недюжинную медийную активность. В СМИ заявлялось о приостановке выдачи разрешений на строительство, срочной и обморочной необходимости принятия генпланов городов. 

В монологах чиновников подразумевалось то, что «некие люди», (наверное, беспризорники) понастроили на территориях курортных городов бетонные джунгли. В связи с этим: дорог нет, коммуникации не выдерживают, школы и детские сады не строятся. Города не могут так «развиваться». Все верно, действительно, не могут!

Были приняты генпланы Анапы и Геленджика. Это серьезно повлияло на рост цен. В генпланах вводятся территориальные ограничения по строительству многоквартирных многоэтажек, прописаны «красные линии» по этажности, площади застройки, озеленению и другие ограничения, которые нельзя легко «обойти», так как делалось это раньше. Это благоустройство, архитектура, вписывание зданий в «архитектурный ландшафт».

В последние 15 лет было построено немало жилищных комплексов, осталось не так много свободных земель, а генпланы их еще ограничили. С точки зрения городского планирования, это давно нужно было сделать, а не делалось потому, что пока не было «очевидной команды» сверху. Но с точки зрения привычной для покупателя курортной недвижимости, когда он мог легко выбрать новостройку и купить недорогую квартиру, все изменилось в худшую сторону. Это существенное изменение, влияющее на стратегию ведения бизнеса.  Цены значительно выросли.

Помимо генплана этажность в курортных городах ограничивается законом Краснодарского края от 31 мая 2021 года до предельных 10 этажей.

Изменения кардинально повлияют и уже повлияли на рынок недвижимости. В результате застройщики должны не просто вкладывать свои деньги или занимать их у банка, они будут нести куда большие затраты, как это и должно было быть. А просто набрать денег у инвесторов не получится. Но и инвесторы, т.е. граждане выгодно вкладывающие свои сбережения в новостройки, тоже сделать это, так выгодно как раньше, уже не смогут… У застройщиков вырастут расходы, связанные со строительством, благоустройством и подключением к коммуникациям. Компенсировать расходы, и сохранить доходность строительства за счет увеличения количества квартир и минимизации отделки, как делалось это раньше, невозможно. Поскольку прибыль уменьшать не привыкли, поначалу все будет перекладываться на кошельки покупателей. Для того чтобы на дорогом первичном рынке будущего квартиры покупались, почти всем застройщикам придется делать еще и внутреннюю отделку квартир, что ранее на курортах не было распространено.

Результат в любом случае будет один: цены на квартиры в новостройках будущего станут максимально высокими и будут существенно опережать цены на вторичном рынке.

На вторичном рынке городов черноморского побережья меньший процент «реальных продавцов», чем в обычных миллионниках, поэтому рынку недвижимости курортов Краснодарского края потребуется еще немало времени, чтобы это осознать. Ведь все смотрят на новостройки, не понимая почему цены на принадлежащие им квартиры должны быть дешевле. Тем, кому нужно продать, будут вынуждены понизить цену, по сравнению с первичкой. Если правительство будет и дальше «вскармливать» застройщиков бюджетными поддержками, то последние так и будут «жировать» за счет льготной ипотеки.

Покупателям недвижимости в Анапе, Геленджике, Сочи, которые планируют свою покупку за наличные, просто необходимо обращать внимание на огромный вторичный рынок. В связи с этим, в ближайшем будущем, важная роль отводится профессиональному риэлтору. Теперь в силу новых обстоятельств, покупатели и продавцы, для достижения нужных им результатов, должны считать работу с риэлтором нужной, а консультации обязательными.

 

21 сентября 2022 год