Надо ли отказываться от покупки доли в праве на объект недвижимости?
В СМИ часто муссируется необходимость некоего «табуирования» объектов недвижимости, находящихся в долевой собственности. Нужно понимать, что подобное отношение возникло в первую очередь от того, что большинство нынешних покупателей недвижимости используют ипотеку. Банки же не одобряют покупку объектов, находящихся в долевой собственности, не из-за того, что они дефективные, а по своим соображениям. Кроме того, многие из описываемых в СМИ проблем долевой собственности можно было избежать, если в сделке участвовал бы квалифицированный юрист, практикующий в сфере недвижимости.
Право общей долевой собственности не возникает само по себе, оно может возникнуть в результате первичного приобретения недвижимого имущества, наследства, дарения, решения суда.
В связи с этим возникает множество вопросов, вызванных проблемами в правовом регулировании отношений долевой собственности. К ним можно отнести отказ от права преимущественной покупки, и права общей долевой собственности на здания и земельные участки в целом.
Давайте попытаемся подробно рассмотреть каждую из проблем более подробно.
При покупке земельного участка и здания, находящегося в долевой собственности, необходимо определить и предусмотреть возможность дальнейшего выдела доли. В случае, если это невозможно, необходимо сразу подписать договор пользования с другими участниками и определить, как использовать совместные коммуникации.
В целом если вы не собираетесь продавать свое имущество находящееся в общей долевой собственности, или закладывать его, то у вас по владению, пользованию этим имуществом не должно возникать проблем правового характера.
Проблемы могут возникнуть только в двух случаях: это продажа доли третьему лицу, и выдел доли в натуре или реальный раздел недвижимого имущества.
Если Вы решили продать недвижимое имущество и покупателем будет не владелец другой доли, а третье лицо, то при продаже доли другие участники имеют право преимущественной покупки по цене, за которую эта доля продается.
Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о продаже своей доли третьему лицу. Для продажи доли срок нотариального уведомления составляет 30 дней.
Если Вы не собираетесь продавать, а собираетесь оставить недвижимость себе, и у Вас нет желания больше находиться в «зависимости» от соседа, тогда тут применим административный порядок раздела недвижимого имущества.
Для этого необходимо чтобы все сособственники обратились в местную Администрацию с соответствующим заявлением. Если же Администрация откажет в разделе и выделе доли в натуре, то такой отказ можно будет обжаловать в судебном порядке в течение трех месяцев. Для этого Вам необходимо будет обратиться в суд с административным исковым заявлением в порядке административного судопроизводства (КАС).
Что делать если один из сособственников категорически против того, чтобы реально произвести раздел недвижимого имущества, тогда у Вас только один способ решить эту проблему: путем обращения с соответствующим исковым заявлением в суд на основании ст.252 ГК РФ «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности и выдел доли из него».
В суде вы сможете разделить недвижимое имущество. Суд наверняка назначит судебную экспертизу, на которой будет основано решение. Для юристов в сфере недвижимости — это как правило стандартная процедура, требующая времени и определенных расходов.
В любом случае, если недвижимость находится у вас в общей долевой собственности, то не надо этого страшиться. Тем более, что риэлторы предлагают подобные объекты с существенной скидкой, которая с лихвой покрывает «определенные неудобства».
