Риски при покупке недвижимости у родственников.
Предлагаем Вам ознакомиться с новой судебной практикой, отражающей риски, связанные с покупкой недвижимого имущества у близких родственников.
Сам Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит прямого запрета на приобретение недвижимого имущества у близких родственников. Но на практике такие сделки могут иногда преподнести «сюрприз», зачастую неприятный. Приведём несколько примеров:
Пример 1. Покупателю недвижимости пришлось самому выплачивать ипотечный кредит.
Супруги приобрели квартиру, взяв для этого кредит под залог этой недвижимости. Супруги рассчитывали на то, что воспользуются мерой господдержки по обеспечению жильем молодой семьи. По условиям программы денежные средства можно направить на погашение суммы долга по ипотечному кредиту. Естественно супруги смело взяли большую сумму займа, поскольку планировали большую сумму займа погасить за счёт средств государственной субсидии, но им было отказано в получении субсидии, так как часть в купленной квартире принадлежала родному брату мужа - и, соответственно он являлся одним из участников сделки.
Пунктом 2.1. Правил предоставления социальной выплаты предусмотрено, что бюджетные средства не могут быть использованы на приобретение жилья у близких родственников, в числе которых указаны: супруги, дедушки (бабушки), внуки, родители (усыновители), дети, полнородные и не полнородные братья и сестры.
Супруги обратились в Верховный суд РФ не согласившись с таким отказом, и требовали признания незаконным пункт 2.1. Правил предоставления социальной выплаты. Но суд не усмотрел в этом пункте незаконности. Судом было отмечено, что спорный пункт был введён Правительством РФ в рамках его полномочий и не противоречит Федеральному законодательству. Более того, этот пункт был введён специально, чтобы исключить случаи заключения мнимых сделок с жильём с целью получить выплату от государства (ВС РФ, решение от 25.10.2022 года по делу № АКПИ22-700).
Итог сложившейся ситуации такой, что из-за покупки квартиры у близкого родственника, в нашем случае у брата супруга, семья теперь будет выплачивать ипотечный кредит самостоятельно своими силами.
Пример 2. Признание в судебном порядке договора купли-продажи недействительным.
Банк обратился с заявлением в суд о признании своего клиента (должника) банкротом посмертно. Закон предусматривает такую возможность для кредиторов, чтобы погасить задолженность за счет наследственной массы. В процессе рассмотрения дела выяснились обстоятельства, согласно которым должник незадолго до смерти продал квартиру своему отцу. А согласно Закона о несостоятельности и банкротстве сделки, совершенные должником в течение года до принятия заявления о признании банкротом, могут быть признаны недействительными, если доказано, что имущество было реализовано по заниженной цене (ст. 61.2 Закона 127-ФЗ).
В данном случае в договоре купли-продажи сумма сделки была намного меньше рыночной и не соответствовала действительности. Также внимание арбитражного управляющего привлекло то, что покупателем по сделке купли-продажи является отец должника, который являлся пенсионером, и ежемесячный доход его не позволял приобрести недвижимость.
Суд поставил под сомнение факт, что должник действительно получил по сделке купли-продажи денежные средства (кроме расписки продавца, никаких других убедительных доказательств не было). Судом было вынесено решение о признании договора купли-продажи недействительным. И как следствие, отцу придется вернуть квартиру в наследственную массу. Ее выставят на торги в счет погашения долга перед банком (АС Уральского округа, постановление № Ф09-4032/17 по делу №А50-9303).
Из-за роста рынка недвижимости, и как следствие увеличения объема сделок, банк судебных решений начал пополняться новой судебной практикой в сфере недвижимости, зачастую это касается признания сделок купли-продажи недействительными.
Чтобы минимизировать риски, связанные с покупкой или продажей недвижимости, необходимо обращаться к профессионалам, работающим в этой сфере более чем 5-10 лет. Специалисты нашего агентства имеют достаточный опыт в своей профессии, ведь мы работаем на рынке недвижимости Анапы и Краснодарского края уже более 21 года. Поэтому наши специалисты смогут обеспечить вам юридически грамотное сопровождение любых сделок с недвижимостью без каких-либо рисков и нервных переживаний для Вас.
9 декабря 2022 год
