Недвижимость в Анапе

Обзор изменений в законодательстве, касающихся сферы недвижимости в 2023 году

В этой статье мы собрали воедино многие важные изменения законодательства, которые уже начинают действовать с 01 января 2023 года. 

Начиная с 2023 года граждане смогут подать через свой личный кабинет документы без усиленной квалифицированной электронной подписи следующие заявления:

• заявления о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости;
• о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на созданный или реконструированный объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом;
• о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении земельного участка или земельных участков, образуемых путем перераспределения земель, а также в случае образования двух и более объектов путем раздела или объединения земельных участков;
• о внесении изменений в сведения в ЕГРН о ранее учтенном объекте недвижимости.

В Федеральном законе №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 01.01.2023 года будут закреплены назначения зданий: «нежилое», «многоквартирный дом», «жилой дом», «садовый дом», «гараж». Появится такое понятие как «помещение»: помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Также с начала 2023 года вступает в силу закон, который позволяет вносить в Единый государственный реестр недвижимости сведения о споре, об изъятии земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного использования. Эти нововведения позволят потенциальным покупателям заранее узнать о соответствующих рисках. Раньше действующее законодательство не позволяло вносить в единый государственный реестр недвижимости соответствующие отметки о наличии судебного спора в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения по вопросу его изъятия в связи с его нецелевым использованием или ненадлежащим использованием.

Теперь с 01.01.2023 года земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду гражданам или крестьянско-фермерским хозяйствам без торгов на срок до пяти лет. Но для этого надо соблюсти следующие условия:

• нельзя изменять целевое назначение земельного участка и его передачу третьему лицу;
• запрещено передавать земельный участок в субаренду, в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества с ограниченной ответственностью, либо паевого взноса в производственный кооператив.

Немало важным, на наш взгляд является то, что теперь в выписках ЕГРН не будет раскрыта информация о собственнике недвижимого имущества. Теперь такая информация будет доступна только с согласия собственника имущества. Выписки и с информацией о Ф.И.О. собственника и датой его рождения, смогут теперь по новым правилам получать только:

• супруг или супруга;
• нотариус;
• кадастровый инженер;
• сособственники недвижимости;
• залогодержатели;
• арендатор — в отношении арендодателя (и наоборот);
• наследники объекта недвижимости.

Эти нововведения по нашему мнению сделают работу рынка недвижимости менее прозрачной. Проверить объект недвижимости на переход права, и кто собственник недвижимости теперь будет сложнее. А эта информация очень актуальна для вторичного рынка недвижимости.

Как бы странно это не звучало, но до 01.01.2023 года собственники жилья не могли официально получить информацию (сделать официальный запрос) из органов МВД о том, кто зарегистрирован в их недвижимости без согласия этих зарегистрированных граждан. Закон № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения и жительства в пределах РФ» от 25.06.1993 года не включал собственника жилья в круг лиц, имеющих право получить из органов МВД адресно-справочную информацию о гражданах, зарегистрированных в его недвижимости. Но Федеральным законом № 304-ФЗ от 14.07.2022 года были исправлены эти недочеты. Теперь с 01.01.2023 собственники жилых помещений получили возможность узнать информацию о том, кто прописан в их жилье, в том числе информацию об иностранных гражданах, без их согласия. В указанные сведения будет входить: Ф.И.О., дата рождения, дата регистрации по месту пребывания (месту жительства), а в отношении иностранных граждан еще и информацию о гражданстве, дату и сроке регистрации по месту жительства и постановки на учет по месту пребывания.

С 01.01.2023 года если в договор аренды будут вноситься изменения, касающиеся его предмета и его условий, то государственная пошлина за регистрацию таких изменений составит: для физических лиц - 350 рублей; для юридических лиц - 1 000 рублей.

Немаловажное изменение коснулось ст.287.7 «Прекращение права собственности» ГК РФ. Согласно внесенным поправкам, у собственника недвижимости теперь можно будет изъять жилье, если он его использует не по целевому назначению, или не содержит его в должном порядке. К такой недвижимости законодатель отнес объекты незавершенного строительства, помещения (квартиры) и машино-места.

Эти поправки введены с целью иметь законный способ воздействия на собственников отдельных помещений в общественных зданиях, в том случае если они нарушают общественные интересы.

Изъятие будет происходить только после того, как соответствующие контролирующие органы зафиксируют такое нарушение, и выпишут соответствующее предписание с требованием устранить указанные нарушения. Если собственник в сроки указанные в предписании не устранит указанные замечания, недвижимость будет реализована с торгов. Вырученные средства получит сам собственник, но только за вычетом расходов на продажу и устранения соответствующих нарушений.

До 30.06.2023 года Правительством РФ продлен режим поддержки застройщиков и дольщиков. Эти послабления продлили на 6 месяцев для застройщиков, которые могут без штрафных санкций переносить сроки сдачи домов в эксплуатацию, и дольщиков которые задерживают свои выплаты. В льготный период можно будет:

• по соглашению сторон можно будет изменить сроки передачи объекта недвижимости дольщику, без внесения соответствующих изменений в проектную документацию застройщика;
• дольщику отказаться от подписания передаточного акта, только если он обнаружит существенные недостатки в передаваемой недвижимости. Если же недостатки несущественные, то акт все же придется подписать (указать в нем проблемы), а застройщик обязан бесплатно все исправить. Но тут есть риск того что, что застройщик не будет торопиться все исправить, ведь ему дали послабления;
• не будут начисляться проценты подлежащие уплате участнику ДДУ в случае расторжения договора в соответствии с пунктами 2 и 6 ст. 9 ФЗ 214-ФЗ.

В льготный период также действует условие, которое позволяет дольщику не платить проценты и неустойку если он опаздывает с внесением платежей.

С 01.012023 года региональные власти смогут корректировать срок владения имуществом, по истечении которого собственник освобождается от уплаты НДФЛ (это будет касаться подаренной, приватизированной или унаследованной недвижимости). Сейчас это срок составляет три года.

Эти нововведения по мнению специалистов призваны простимулировать вторичный рынок жилья. Но как нам кажется, не все регионы будут заинтересованы в таких нововведениях.

С 01.01.2023 года вносятся изменения в Налоговый кодекс РФ, в частности в пункты 1 статьи 391 и статью 403 НК РФ. Если кадастровая стоимость земельного участка или объекта недвижимости, рассчитанная по состоянию на 01.01.2023 год, превысит кадастровую стоимость, рассчитанную по состоянию на 01.01.2022 года, то в целях налогообложения за 2023 год будет применяться стоимость, зафиксированная на 2022 год. Но это правило не будет применяться, если кадастровая стоимость выросла в результате изменений характеристик недвижимости.

31 января 2023 год