Почему высокие цены в Анапе? Что делать?
Эмоции покупателей «евро-двушек»(?) и «евро-трешек»(?), предлагаемых на вторичном рынке нетрудно понять. Можно не обращать внимание на безграмотный и странный синтаксис объявлений, выдуманные названия и «притянутые» плюсы таких квартир. Но откуда взяты не просто высокие, а какие-то зашкаливающие цены? 200-250 тысяч рублей и выше за квадратный метр, при реальных 60-80 на его создание, может быть ценой только чего-то уникального или перспективного, но не стандартной квартиры в микрорайоне!
На самом деле всё просто и дело не только в жадности продавцов…. Просто они полагают, что заплатив за квартиру в новостройке и сделав в ней ремонт, при продаже добавят к цене свою солидную «моржу». И рынок это обязательно(?) примет. Именно это им «гарантировали» при покупке, в отделах продаж застройщиков. Дескать будете жить - отдыхать, а ваши квартиры будут только дорожать, за дорого сами себя сдавать... Красота, найдено «Эльдорадо» - сиди и жди, а оно только дорожает! Главное было купить без участия риэлторов…
Пока ипотека действовала «справно» и новых квартир на вторичном рынке было немного, они действительно дорожали. Но, с 2020 года новостройки резко взлетели в цене. Сейчас цена квадратного метра обычной квартиры, которую застройщики «привычно» называют элитной, составляет более, а иногда много более 150 тысяч рублей за кв.м. Оплатив эти деньги, затратив на ремонт ещё 30-40 тысяч рублей на кв.м, продавцы накручивают и «фантазийную» прибыль. Но прибыль, уже давно «съедена» застройщиками, ещё при завышенной продаже квартир на первичном рынке. Из-за того, что льготная ипотека и ранее и сейчас распространялась на первичный рынок, она вместо «орудия» понижения рыночной цены стала средством получения застройщиками сверхприбылей. Поскольку основная масса покупателей стремилась воспользоваться ипотекой, цены в новостройках явно завышали. Если бы господдержку направляли на заявленные задачи – понижения цен на жильё, то цены в новостройках сразу бы «съехали» на 20-30%. Уже давно квартиру в новостройке следует сравнивать с новой машиной, цена которой при выезде из салона падает на 20-30%. На вторичном рынке покупатель «за свои» не станет искать «неспешных» (а что ещё скажут при завышенной цене) продавцов, а, во-первых, стремиться совершить финансово выгодную покупку. А выгодный бизнес по продаже новых квартир с дорогой отделкой может существовать только при растущем спросе, когда рынок курортной недвижимости становится привлекателен для инвестирования.
Свою пакостную роль в завышении цен, как обычно выполняют монополисты… Например, известное всем Авито... Заявляется, что нужно просто изучить цены выставляемых там квартир, выставить свою и …продать. Но, реальных продавцов, т.е. тех кому действительно необходимо продать квартиру не более 15%. Остальные «Ынвесторы» и «неспешные» продавцы, в погоне за доходом… Завышение цен от них и от малокомпетентных АН, пытающихся большим количеством бестолковых объявлений решить свои вопросы, только путает и вводит в заблуждение. При этом Авито, впрочем, как и другие «доски» проделывают «серьезное аналитическое» действие: выводят среднюю цену путём деления суммы цен по сегменту (откуда им известно, что это?) на количество объявлений. В результате ещё и выдают данную «среднюю температуру по больнице» в качестве рекомендованной, хорошей и ещё какой-то там цены…. В общем оболванивание идёт по полной программе…
Если покупатель считает, что может сам найти более дешевый вариант, то ему предстоит поистине титаническая и на 95% «дурная» работа. При этом сам всё равно будет оценивать рынок по бытовому, когда велика возможность случайной покупки неликвидного объекта.
Очевидно, что перспективным может быть и покупка домовладения, цена на многие ещё не особенно отличается от цены на новые 2-3 комнатные квартиры. Дом, пока непривычный для многих объект недвижимости. Но, в перспективе они станут более востребованными…
При сотнях, тысячах предложений на вторичке всегда следует консультироваться с профессиональным риэлтором. Это единственный специалист, который поможет вам разобраться в рыночном хаосе и который всегда имеет оптимальный набор предложений. Неплохо запомнить, что квалифицированный риэлтор, это «не случайно прилипший к покупателю в процессе покупки, желающий заработать», а занятой специалист команды, давно работающей на рынке курортов, способный сразу дать развернутый ответ на аналитический вопрос о рынке, перспективах развития и природных характеристиках побережья…
