Недвижимость в Анапе

Налог при продаже недвижимости.

Любой продавец недвижимости, выставляя свой объект на продажу, хочет понимать свои расходы на оплату налогов. По объектам недвижимости, право на которые зарегистрировано до 1 января 2016 года, все остается по-прежнему:
- если объект находится в собственности продавца свыше 3 лет, то налог с продажи взиматься не будет.
- если объект находится в собственности менее 3 лет, то продавец может выбрать один из способов оплаты налога с продажи недвижимого имущества.

В случае, если право на объект недвижимости зарегистрировано с 1 января 2016 г. То, по новым идеям законодателей, будет взиматься налог с продажи, который считается от кадастровой стоимости объектов недвижимости. Рассчитывается налог достаточно просто:

1. Давайте определим налогооблагаемую базу.
Берем цену объекта недвижимости, указанную в договоре, если она больше чем кадастровая стоимость. Умножаем эту цену на 0,7 (т.е. 70 % ).
В случае, если договорная цена меньше кадастровой стоимости недвижимости, то для определения налогооблагаемой базы берется кадастровая стоимость умноженная на 0,7 (т.е. 70 %).

2. Налог с доходов физических лиц составляет 13% от налогооблагаемой базы.

Минимальный 5-летний срок владения для освобождения от налога распространяется только на недвижимость, купленную после 1 января 2016 года, для остальных минимальный срок прежний – 3 года.

Налогоплательщики столкнутся с двумя неприятными «сюрпризами»:
Первый – это явное завышение кадастровой цены по сравнению с рыночной, особенно по земельным участкам. По мнению «тех, кто предлагает идеи» кадастровую цену, по заданию администраций, должны устанавливать некие «независимые оценочные организации», раз в 5 лет. Точность таких оценок, сделанных разово, для целых регионов зачастую будут вызывать большие сомнения. Хотя бы в связи с этим налогооблагаемая база в 50% от кадастровой цены была бы куда более справедливой и правильной, нивелируя многие вопросы в будущем.
Второй – законодатель, решив собрать «побольше» налогов, установил минимальный срок владения недвижимостью, для освобождения от налога с продажи, почему-то в 5 лет. А почему не в 10? Ведь первоначальный смысл этого срока был в том, чтоб не «перенапрягать» явно не жирующее население страны лишними поборами. Дать возможность обычной семье продать, поменять меньшее жилье на большее... если им это нужно.
Это, безусловно, сильнее ударит по менее имущим гражданам, мелким предпринимателям и потенциальным инвесторам, действующим на рынке недвижимости постепенно, именно из-за отсутствия средств (сначала 1-комнатная, потом 2-комнатная и т.д.).

Законодатели ранних думских эпох предусмотрели несколько способов уменьшения налога с продажи недвижимости, которые пока действуют.

Первый способ уменьшить налог.
Согласно п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ предусмотрен вычет 1 миллион рублей в год для объектов жилой недвижимости.
Если продажная стоимость меньше или равна 1 миллиону руб., либо 70 % от кадастровой оценки продаваемого объекта, приобретенного после 1 января 2016 г. составляет не более 1 миллиона рублей, то налог платить не надо.
Если продажная стоимость более, либо 70% от кадастровой оценки составляет более 1 миллиона рублей, то налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей предусмотрен из налогооблагаемой базы.
Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности по одному договору купли-продажи, то вычет 1 миллион рублей делится на всех собственников. (Письмо ФНС от 25.07.2013 г. № ЕД-4-3/13578 «Об имущественном налоговом вычете»)

Если доли выделены в натуре или у каждого собственника имеется свидетельство о праве собственности на его долю отдельно и каждая доля продается по отдельному договору купли-продажи, то каждый продавец имеет право на вычет в размере 1 миллион рублей (Письмо ФНС от 02.11.2012 г № ЕД-4-3/18611 «По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физ. лиц.»)

Второй способ уменьшить налог.

«Доход минус расход» - это означает что налог платится в размере разницы между доходом полученным собственником от продажи недвижимости и расходами на ее приобретение или создание (строительство, ремонт), произведенными ранее.
Пример:
Квартира (или любой другой объект недвижимости) была продана за 3 миллиона рублей, при этом затраты на ее приобретение (и ремонт) тоже 3 миллиона рублей.
При продаже, например, двух квартир в одном налоговом периоде можно использовать оба способа уменьшения налога.

Еще один законный способ платить меньше налогов - снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Это возможно только при обращении к специалистам, т.к. процедура достаточно сложная. Как правило, этот вопрос решается сегодня через Верховный Суд РФ.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению суда, они будут учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения измененной стоимости в государственный кадастр недвижимости. То есть, если, в случае завышенной кадастровой стоимости, вы обратились к юристам «Союз-А» за ее снижением и исковое заявление было подано в 2017 году, то за налоговый период 2016 г., вам придется заплатить по ранее определенной кадастровой стоимости, а не по сниженной.

В заключение несколько слов о налоговых ставках. Если налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, то налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих 0,1 процента в отношении жилых домов, жилых помещений; объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; единых недвижимых комплексов (п. 2 ст. 406 НК РФ), в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом); гаражей и машино-мест; хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
Изложенное позволяет нам сделать вывод о том, что исходя из новых положений НК РФ всем гражданам-собственникам вменяется в обязанность, согласно п. 2.1 ст. 23 НК РФ, регистрировать все отдельно стоящие на земельных участках объекты незавершенного строительства, бани, старые и новые сараи, гаражи и другие хозяйственные постройки и платить за них налог также с кадастровой стоимости.