С чем сталкиваются покупатели курортной недвижимости.
Купить жилье на юге, курортах Черноморского побережья. Как сделать это просто, с пользой и выгодой для себя?
Итак, вы решили приобрести курортную недвижимость. На сегодняшний день это разумный подход к вложению денег. Недвижимость на черноморских курортах дорожает в первую очередь, а дешевеет в последнюю. Риски при вложении денег в недвижимость, например в Анапе, являются минимальными. Доход от обычного курортного жилья, конечно меньше, чем в каком-либо бизнесе, который еще надо хорошо знать… Зато, результатом вложений можно пользоваться для отдыха, который для большинства жителей страны нужен именно на юге. А можно просто получать стабильный доход с недвижимости, а через время ее выгодно продать…
С чего начать? Конечно каждому потенциальному покупателю хочется купить недвижимость по минимальной цене. Обычно Покупатель хочет понять реалии рынка сегодняшнего дня и долго вынужден «изучать» предложения на рекламных досках, например на Авито, недвижимость от застройщиков. При самостоятельном изучении информации о продаже, например квартир в Анапе, Покупатель обязательно столкнется с очень большим объемом предложений, немалым количеством «явно дешевого» жилья, красочными и манящими рассрочками, «ликвидными предложениями» от застройщиков.
Что касается предложений от застройщиков, то Покупатель может достаточно легко получит всю необходимую информацию в офисах продаж. Скорее всего с там приятно поговорят, клиент восхитится прекрасными иллюстрациями. «Какие-же они молодцы! Умеют же работать», возможно скажет Покупатель. Недвижимость, со слов менеджеров, будет непременно элитная и «необычайно» ликвидная. Ну и главное, на что обратят внимание большинство Покупателей – это оплата по ипотеке будет составлять всего лишь 10 или 15 тысяч рублей в месяц! Еще и помогут ее получить. Красота! Ну прямо все для людей… А главное – это то, что она, эта недвижимость, из первых рук и без риэлторских процентов! Ведь это, якобы, так важно(?!), при покупке избавиться от так называемых «посредников» и отдать все имеющиеся и полученные в будущем деньги собственнику - застройщику! Ну и банку конечно. (Это является целью?!)
Поскольку вам, определенно важное не скажут в офисах продаж застройщиков, равно как в «аналитических статейка» различных «диванных» экспертов, придется сделать это нам. Застройщики, на сегодня, являются самыми дорогими продавцами на рынке недвижимости. Происходит это благодаря «странной» экономической политике по поддержке застройщиков. В то время, когда цена на рынке недвижимости определяется в основном рыночными механизмами, застройщики держат цену, поскольку им помогает делать это, … льготная ипотека. Объявленная государством главная цель льготной ипотеки - понижение цен на жилье, достигается с точностью «до наоборот». Сейчас самые большие цены на квадратные метры жилья – в новостройках. Происходит это по двум причинам. Дело в том, что продажа по относительно небольшим ценам, на ранней стадии, в связи с введением поправок о эскроу счетах, в целом, стала бессмысленной. Застройщики будут продавать по большим, надуманным ценам, не торопясь. А максимально возможные цены будут поддерживаться «льготной» ипотекой. «Людям нужно жилье, все равно будут покупать, поскольку главное – это сколько платить в месяц по ипотеке. «Наговорить с три короба, что жилье будет только дорожать и купите у нас без посредников» - вот весь сегодняшний девиз застройщиков.
Каждый Застройщик будет рассказывать о своем новострое исключительно в положительных красках. Безусловно в офисе застройщика никто не будет распространяться о каких-то минусах, проблемах в эксплуатации, сомнительности покупки в перспективе. Получить подобную информацию или сравнить новостройки для выбора оптимальной, Покупатель может только у профессионального риэлтора. При самостоятельном, даже длительном изучении этого вопроса, обязательно многочисленные немаловажные детали будут упущены… Для обычного человека, без необходимых знаний, тем более плохо знающих географию курортной местности разобраться с тем, правильно ли он вкладывает деньги не представляется возможным.
На самом деле застройщик, обычно экономит на многом. Нормальные зеленые зоны, спортивные площадки давно ушли в прошлое. В лучшем случае уделяется внимание парковкам, больше, чтобы обеспечить подъезд к коммерции, которую Застройщик обычно оставляет себе. Получая сверхприбыль, благодаря завышенным, из-за льготной ипотеки ценам, застройщики особо не спешат улучшать качество своих объектов… Административный ресурс, на который возложены контролирующие функции, очевидно не «справляется». Сам рынок, согласно своих законов, несомненно окажет влияние на качество, но когда-то, …в нескором будущем, когда все будет бездарно застроено.
Если бы сейчас льготную ипотеку, отчасти распространить на вторичный рынок недвижимости, цена на новостройки сразу снизилась бы на 10 – 20%. Ведь в этом случае, люди с льготной ипотекой могли бы и не дойти до застройщиков… Но очевидные цели расходования государственных средств – это поддержать наиболее близкую часть общества: крупных застройщиков и банки…
Например, на вторичном рынке стоимость обычной 2 комнатной квартиры, в спальном микрорайоне Анапы составляла 6-6,5 миллионов рублей. Покупатель приобретает, ту же квартиру у застройщика за 8 миллионов, выплачивая по ипотеке, существенно больше, более 10. Ремонт такой квартиры составит не менее 1 миллиона. Хорошее приобретение… Это спальный микрорайон, здесь жилье сильно не подорожает и хорошего дохода при сдаче вы не получите… А в чем же выгода?
Покупатель должен понимать, что новостройки имеют разные перспективы в будущем. Новые квартиры напоминают новые автомобили. Эти машины, после того, как выезжают из магазина сразу же теряют в цене 10-15 процентов. Также квартиры, приобретенные у застройщика, превратившись в объекты на вторичном рынке потеряют в цене. Здесь нет помощи покупателям в виде льготной ипотеки (с процентами, достойными граждан страны), и не предвидится… Определить правильную цену, ликвидность и дальнейшие перспективы ваших вложений может только информационный субъект рынка недвижимости – профессиональный риэлтор. Все остальные будут давать ошибочную, узкую или информацию, преследующую цели своего бизнеса.
При самостоятельном выборе недвижимости и изучении информации о продаваемых объектах на вторичном рынке нужно понимать, что никакие рекламные площадки, например «Авито» или «Циан» не могут быть источником гарантированно точной и достоверной информации о недвижимости. Цены здесь могут быть как значительно завышены, так и очень занижены.
Обратите внимание, как рассчитывает рыночную цену «Авито». Берется сумма цен во всех объявлениях и делится на …количество объектов?! Также бесцеремонное дезинформирующее воздействие на Покупателя производится путем, когда разноцветная картинка о «хорошей цене» Авито просто …продает за деньги?? Букет подобных разнообразных информационных воздействий создают препятствия в легкости восприятия Покупателем информации, ее полноценности и достоверности. К примеру, «Авито» и другие площадки заявляют о возможности правильного и быстрого выбора?! На самом деле вы потратите много нервов и времени и совершенно точно не получите объективной информации о рынке, его перспективах, какие объекты буду являются для вас приоритетными… Любому Покупателю нужно некое экспертное заключение на текущий месяц о стоимости той или иной недвижимости, равно как удобный выбор оптимальных предложений. Ну, не может никакая «доска объявлений» этого добиться! Ее компетенция – это размещение объявлений и возможность относительно облегченного поиска. Это все. Все остальное, в том числе активно рекламируемая мгновенная продажа и покупка являются уловками маркетологов. Но они знают, что если это постоянно повторять людям, то в это будут верить.
То же относится к Сбербанку, «талантливые менеджеры» которого решили «подмять» часть рынка услуг в недвижимости. Никакой «Дом-Клик» не обеспечит вам оптимальный выбор конкретных объектов недвижимости. Во-первых, там всегда будет только часть предложений рынка. Во-вторых, немалая часть, зачастую интересных по цене объектов, по разным причинам не подходит под требования банков. В третьих, если вы считаете, что соблюдение требований банка по «безопасным расчетам» гарантирует вам полное спокойствие во всех ситуациях, то заблуждаетесь. Сама система расчетов при проведении сделок через банки давно стала бы правилом и без распиаренных инициатив Сбера. Просто неповоротливость именно банков и их нежелание по-настоящему работать, предоставляя нужные, для делового сегмента продукты, не позволяли это сделать в полной мере. Например до недавнего времени банки и слушать не хотели про открытие аккредитива на физлиц при сделках, а открытие депозитов при условиях, до сих пор «темный лес». Зачем им себя перегружать тем, чем «по смыслу» должны заниматься и во всем мире является обязательной услугой. Им видимо было не до этого. Действия банка по обеспечению безопасной сделки – это только часть обычной работы квалифицированного юриста, работающего в сфере недвижимости. Просто менеджеры банка заворачивают часть стандартных и обязательных для всех юристов действий в «легко усвояемую обертку», хорошо рекламируют для обывателя. Система, якобы безопасных сделок, включила только наиболее общие и понятные большинству действия при сделках. Это проверка прав у собственника, отсутствие на момент сделки записей об обременениях и, возможно, деньги после регистрации прав на Покупателя… Так организаторам бизнеса удобно его вести, забрав у профессионального юриста часть рынка услуг… Ну и что, могут возникать и другие сложные ситуации... От них система «безопасных сделок» Покупателя не защитит. Возможно и помешает Покупателю приобрести наилучший для себя объект. Например, как-то непонятно в какой момент законодатель решил, что в стране нет мошенников (конечно кроме риэлторов…)? В частности, «электронная сдача документов» подразумевает ускоренную регистрацию и очень удобна для банков, в тоже время, подразумевается, что стороны здоровы и действуют осознанно, в своих интересах и вообще …являются таковыми. В случае участия в сделках нотариуса или юриста эти вопросы минимизируются. А знаете ли вы, что регистратор, при регистрации сделки не обязан сверять подпись продавца с той, что в архивных документах… Крупному бизнесу нужна дистанционная работа, ему некогда копаться «в мелочах». А Покупателям тоже?
При просмотре продаваемого жилья на «Авито», Покупатель скорее всего обратит внимание на красочные и недорогие дома или квартиры, якобы от собственников(?!), и будет долго и …безрезультатно дозваниваться…
Покупатель потратит много времени и нервов, совершенно точно не дозвонится, а через какое-то время ему перезвонят, … «Вы к нам обращались» или «Этот объект уже продан, но есть другие… подороже». Это означает, что с вами уже занимаются какие-то Посредники. Так себе бизнес-стратегия. Не путайте их с риэлторами…
Отличить вышеуказанные подозрительные объявления, от настоящих достаточно легко. Риэлторы профессиональной компании постоянно «мониторят» рынок и действительно будут рекламировать оптимальные по соотношению цены и качества объекты, которые тоже привлекательные. Но, в случае с профессиональными риэлторами в объявлении обязательно будет информация о компании и менеджер сразу ответит на ваш звонок, при этом предложит аналоги.
Помимо Посредников объявления по явно низким ценам любят давать мошенники. В этом случае, с учетом большого разнообразия жульнических схем, вы можете легко «попасть на деньги»…
На рынке недвижимости тех городов, где большой спрос, всегда крутится огромное количество различных посредников и просто мошенников. К этим городам в первую очередь относятся Москва и МО, Санкт-Петербург и курорты черноморского побережья. Поэтому, когда вы сталкиваетесь со случайно оказавшимися «рядом» посредниками, вы сначала убедитесь кто они. Наше государство, оставив за собой безусловный сбор налогов, не сильно обеспокоилось о том насколько просто будет осуществлять реализацию своих законных прав обычным людям. Рынок недвижимости, из-за отсутствия «цивилизованной зарегулированности» законами, привлекает различных желающих заработать.
Однако, распознать профессионального Риэлтора несложно. Во-первых, серьезный подход подразумевает работу юридического лица. Это достаточно большие расходы. В случае, когда ваш контрагент является юридическим лицом, которое имеет достаточно штат сотрудников – это уже дает вам определенную уверенность в том, что они все собрались не для того, чтобы именно вас обмануть. Во-вторых, срок постоянной работы на рынке подразумевает определенный опыт, если Покупатель имеет дело с контрагентом, действующим на рынке более 10 лет, то может быть относительно уверен в его компетенции. В-третьих, наличие удобного, функционального офиса, юристов в штате даст конкретное подтверждение вышесказанного. В последнее время Покупатели не хотят «тратить время» и пытаются встретиться с риэлторами сразу на объектах. На самом деле, под действием «пропаганды» они действуют вопреки своим интересам… В четвертых, в такой компании должны быть специалисты высокого уровня, попытайтесь проконсультироваться с ними. Это будет наибольшей гарантией получения правильной информации.
Услуги риэлторов, с точки зрения бизнеса, искусственно превращаются в некое сложное и сомнительное по доходности предприятие. Поэтому многие, малокомпетентные субъекты этого рынка пытаются получить доход разными, в том числе «не вполне корректными» способами. Например, некоторые, как правило это «новые» компании не гнушаются «фейками», т. е. рекламой несуществующих интересных предложений. Выражу мнение профессиональных риэлторов – работы много в любой период, такой чушью грамотные специалисты заниматься не будут. В том числе, принципиально. Это приходят люди «новой формации», такие, какими их сформировало «новое время». Подобная ерунда даже имеет свое название и активно рекламируется на различных «риэлторских курсах». Теоритически таких посредников можно понять, иначе они не найдут могут и не найти потенциальных клиентов. Можно даже допустить, что их действия имеют небольшой процент «нужного результата», заключающегося в том, что кто-то из Покупателей согласится с ними работать. Однако, сколько на это нужно времени. При этом объем нужной работы с Продавцами никуда не исчезнет?!
Покупатели в многих объявлениях от продавцов могут сталкиваться с негативом в адрес риэлтора. Сейчас эта «мода» достигла несуразных масштабов. Подобное производит свое отрицательное действие. Покупатель, в итоге, сам того не осознавая начнет сторониться обычных контактов. На самом деле это и есть следствие развернутой против риэлторов компании, связанная с необходимостью управления обществом и только часть вины самих «риэлторов».
Поскольку на рынке недвижимости много посредников и «новоиспеченных» риэлторов, а условия работы, как говорилось ранее не соответствуют «цивилизованным», от самих этих групп исходит поток негативной информации в адрес коллег. Покупатель может часто встречать несуразные фразы «риэлторам не обращаться» и тому подобное. В реалии, не менее 70% подобных «литературных трудов» извергают сами, так называемые «риэлторы». Происходит это потому, что «вцепившись» в тот или иной вариант подобные посредники стремятся обязательно выжать максимум дохода. Они ни в коем случае не хотят ни с кем делится возможной прибылью. Ведь у подобных субъектов другого варианта может и не быть! Они это хорошо понимают и «навязывают» Покупателям именно этот «выдающийся» вариант. Покупатель должен обратить на это внимание, в его интересах прекратить работу с такими. Обычно, если Риэлтор компетентен, то он обязательно предложит вам широкий выбор альтернативных вариантов. Не будет во что бы то ни стало настаивать только на одном. Такой Риэлтор будет иметь хорошую компетенцию о том сегменте рынка, в рамках которого он работает.
Профессионал сразу узнаваем, даже далекий от «темы недвижимости» Покупатель это оценит. Компетентность такого специалиста будет видна сразу. Во-первых образованные и грамотные люди, в какой бы сферой деятельности они не занимались всегда идут от общего к частному и говорят о наиболее важных для дела, и соответственно для Покупателя деталях. Риэлтор будет сам рассказывать об объекте на просмотре и выделять при этом существенные плюсы и минусы каждого объекта. Вне зависимости от текущего мнения Покупателя он будет рекомендовать те или иные группы объектов. При этом, вероятно без сосредоточивания внимание клиентов только на одном из них. Профессиональный риэлтор курортной недвижимости, вначале выяснит что именно необходимо потенциальному Покупателю, а затем четко и конкретно даст информацию о рынке и будет предлагать к просмотру подходящие по цене-качеству объекты. Он ценит свое и чужое время и не должен реагировать на все «прихоти» потенциального Покупателя, связанные с домыслами: желанием купить «на халяву», «заплатить копейки за услуги» или поставить Продавца в заведомо сложную ситуацию, в своих интересах. Однако, у Риэлтора будут предложения по работе со сложными «потенциальными Покупателями». Например, в случае если потенциальному Покупателю нужно продать недвижимость в другом регионе, чтобы стать платежеспособным, как действовать гарантированно и дистанционно… Многие Покупатели хотят купить дешевле, и еще дешевле…, наивно полагая что от Риэлтора просто нужны адреса таких «Продавцов-самаритян». И на это будет положительный ответ у профессионального риэлтора, но этот ответ связан не с желанием какого-то Продавца продать подешевле, а с качественной работой самого Риэлтора. Это работа не будет заключаться в том, чтобы предложить Продавцу продать его недвижимость по низкой цене…
Удачных вам покупок.
Директор АН «Союз-А»
21 сентября 2022 года
