Недвижимость в Анапе

На рынке недвижимости Анапы ежемесячно появляется и активизируется пару тысяч новых объектов на продажу. Это не считая тех, которые были выставлены на продажу ранее… Несмотря на то, что город-курорт Анапа не является крупным городом, рынок недвижимости здесь значительный и сравним с некоторыми областными центрами РФ… На сегодняшний день, у покупателей есть широкая альтернатива при выборе недвижимости в Анапе. А не менее 30% потенциальных покупателей курортной недвижимости рассматривают одновременно Анапу, Геленджик, Тамань и Крым, в качестве альтернативы…

ЖЕЛАНИЕ ПРОДАТЬ ДОРОЖЕ ОБОСНОВАНО?!

Рынок недвижимости курортов на сегодняшний день переполнен предложениями по завышенным ценам.

Можно отметить некоторые обстоятельства, благодаря которым действующие самостоятельно новые Продавцы, «бессознательно» завышают цены.

Это проявляется везде, на рынке недвижимости любого города, там, где есть достаточный спрос на недвижимость. Продавцы, выходящие со своими предложениями? обычно излишне оптимистично смотрят на перспективы продажи своих объектов. Сравнивают их с самыми дорогими предложениями, не обращая внимания на те «второстепенные» факторы ценообразования, делающие их объекты дешевле, приятно ведь выручить за объект максимальную сумму! Вокруг этого они строят свои дальнейшие планы и траты. Человеческая память надолго фиксирует и делает «правильными» на дальнейшее эти спокойные и кажущиеся логичными выводы… Если Продавца сильно не поджимают обстоятельства, а подобная группа Продавцов самая многочисленная, то самостоятельный период «осознания» реальной рыночной цены может длиться многие месяцы, вплоть до «глубокой старости»…

В реальности, раньше, лет 8-10 назад, спрос на рынке недвижимости курортов был существенно выше, а предложений на рынке квартир, да и домов было в 2-2,5 раза меньше, чем сейчас. Нет смысла облекать это в цифры, все равно будут известные допущения. Важно отметить следующее: когда рынок насыщается предложениями, то внимание покупателей рассеивается. Для выбора покупателем того или иного объекта становятся важным то, что раньше всем казалось второстепенным. Например, этажность, вид из окна, открытость придомовой территории, подъездные пути, пристройки, естественно наличие всех документов и т.д. Продавцы же продолжают оценивать свои объекты по аналогам, приблизительно, подразумевая общую площадь и отделку помещений. Многие из них в дальнейшем удивляются – почему это их объект не продается?...

Некоторые продавцы сознательно или нет пытаются сравнить кадастровую цену, в случае если она высока, с рыночной. Совершенно бессмысленное занятие. Кадастровая цена объекта недвижимости используется для бесспорного расчета налога с собственников, контроля покупок и т.д. Часто она просто не соответствует действительности. «Рассчитывается» она по «неведомым и неприемлемым» для образованного ума формулам. Для полного контроля, чиновники оставили за собой право менять её.

Около 10 лет назад, когда все это было на начальной стадии, кадастровая цена на объекты недвижимости, например, в Анапе была очень высокой и часто превышала рыночную в два и более раз. Как только появились поправки в земельный кодекс, сделавшие изъятие и выкуп земельных участков у граждан и организаций достаточно простым и реальным, тут же кадастровая цена на многие земельные участки была значительно снижена. Ну уж сами делайте вывод, почему так происходит…

Применительно к курортам Черноморского побережья: Анапы, Геленджика и Сочи есть одна оригинальная причина «разогревания цен». Большинство Покупателей, приобретающих недвижимость здесь, были жители различных регионов нашей страны. Они активно приобретали курортную недвижимость, начиная с начала 2000-х. В последнее время, среди продавцов появилась немалая часть иногородних. Эти люди, пытаются вернуть затраченные деньги с прибылью. Ведь ранее, долгое время они с удовлетворением наблюдали как рос «бумажный доход» с их покупки. И коль приходится расставаться с такой недвижимостью они хотят, как минимум вернуть затраты…(?!).

Серьезно «разогревали цены», например, в сегменте квартир в новостройках, инвесторы. Большинство предложений квартир, приличная часть земельных участков, на «Авито», была от них. Задача у инвестора исключительно одна – купить по минимальной цене и получить максимальную прибыль. Поэтому цену за объекты, обычно, они ставят выше рыночной. Профессиональные риэлторы с этой группой «продавцов» работают редко. Однако продавцы, видя эти большие цены, ориентируются на них…

Как порой искаженно формируется понимание рыночной цены! Поскольку будущие продавцы становились собственниками объектов в разное время, и на рынке недвижимости Анапы была разная ситуация. Например, при продаже застройщиками квартир в ЖК «На Крепостной» и «Коралловый остров», которые находятся в лучших местах курортной зоны Анапы, цена за квадратный метр была порядка 60-70 тысяч рублей. В тот период большинство покупателей покупали квартиры в спальных районах по ценам до 50 тыс. рублей за кв.м, стремясь купить дешевле и легко велись на лозунг застройщиков «всё значительно вырастит в цене»! При этом важным стимулом при покупке, было обойтись без посредника-риэлтора. То есть Покупатели, которые обращались сразу в офисы застройщиков, лишали себя возможности проконсультироваться и всё спокойно взвесить.

А застройщикам некоторых жилых комплексов повезло, и они продали свои квадратные метры на пике спроса. Например, «Чёрное море» или «Кавказ» продавали квадратные метры по цене ближе к 100 тысяч рублей за квадратный метр. Как можно сравнивать «человейник» «Черное море», находящийся далеко от моря (на окраине города) с ЖК «На крепостной» или «Коралловым островом»? Они несопоставимы и не являются аналогами. Однако, люди, купившие жилье по явно завышенным ценам, жаждут дорогих продаж. А когда появляется новый Продавец, то по совету Авито, видя существующие предложения, ставит ту же завышенную цену. И конечно же ничего не продаст, поскольку те бывшие покупатели, которые совершили свою покупку в других ЖК на более выгодных условиях будут спокойнее относится к корректировке рыночной цены в сторону понижения и потенциальный покупатель сегодняшнего дня купит у них…

На рынке недвижимости курортных городов реальных продавцов, в процентном отношении к количеству желающих продать, существенно меньше, чем в обычных областных центрах. Если в городах Нижнем Новгороде, Новосибирске, Красноярске и подобных, среднестатистической цене, предлагаемых на продажу квартир относительно можно доверять, поскольку 70-80% продавцов являются реальными. Им надо продать, поэтому нет смысла ставить надуманные, нереальные цены. Да и сама недвижимость, в отличии от курортной, часто является единственной. Поэтому её продажа обдумана и необходима для решения тех или иных вопросов…

Продаёт же курортную недвижимость весьма разношерстная публика: это нынешние инвесторы, разорившиеся инвесторы прошлого, те кто выгодно вкладывал свои деньги, а сейчас они понадобились. Очень много тех, кого «не поджимает» срочно получить деньги с продажи, они «выставляя на продажу» полагают «может и продам, если дадут много». Последние, наряду с посредниками «очень любят» вводить людей в заблуждение формулировками «от собственников! без риэлторских процентов!». Подобных «продавцов», с которыми сложно работать даже профессиональным риэлторам, более 60%.

Естественно, что самостоятельно сориентироваться в этом объеме, в большинстве своем несуразной информации обычному человеку, который хочет продать свой объект и пытается сориентироваться по ценам, очень сложно.

Что делать продавцу, чтобы без проблем, выгодно и в разумные сроки продать недвижимость?

Начать нужно с правильной оценки вашего объекта. Активное вторжение Интернета и других СМИ в частную жизнь граждан приучает их к тому, что достаточно открыть Авито и оценить свой объект. Что касается 1- и 2-комнатных квартир подобное может на 80% и сработает. Что же касается других сегментов рынка, то основная часть продавцов попадет «пальцем в небо». Дело в том, что есть много факторов, которые Продавцу кажутся второстепенными. Например, оценка места расположения и его дальнейшие перспективы, устаревшая планировка, несоответствие площади дома и земельного участка, коммуникации, соседи и т.д. Никакие Авито не подскажут Продавцу какова же максимально возможная цена его объекта и за сколько нужно его продавать, чтобы сделать это быстро… Авито, Дом-Клик и прочие ведут свой информационный бизнес, у них не может быть той же задачи, что у Продавца: дать точную информацию о рынке и цене объектов недвижимости. Да они и не могут этого сделать. Обратите внимание как рассчитывается рыночная цена, например, 2-комнатных квартир. Программа считает общую сумму за все подаваемые 2 комнатные квартиры и делит ее на количество подаваемых квартир. Или, дополнительная разноцветная информация об интересной цене за объект, которая привлекает покупателя подается не в том случае, когда цена действительно интересна, а тогда, когда продавец заплатит за дополнительную услугу. При этом копание людей в этом информационном потоке, который по сути дезинформирует большинство из них, выдается за легкий, самостоятельный поиск…?! Плюсом к этой информационной дезинформации идет «назначение крайнего», большими ценами, якобы из-за «посреднических накруток». Этот крайний – «ну конечно же риэлтор». Это он накручивает цены и вообще мешает покупать и продавать недвижимость?! Делайте это сами! Продавайте самостоятельно… Дискредитация самой работы риэлторов в СМИ достигла небывалого уровня.

На фоне этого крупные игроки рынка недвижимости: информационные сети, банки, застройщики, пытаются прожевать основной «кусок пирога». Лучше бы качественно занимались своей основной деятельностью, а не пытались заменить риэлторов и юристов на рынке недвижимости, соответственно заработав на этом. В результате, большинство продавцов теряют многие месяцы, а то и годы, в результате продают свою недвижимость по цене ниже рыночной. Возникают различные сложные ситуации, которых бы просто не было на «цивилизованном рынке недвижимости».

Оценка недвижимости в профессиональных риэлторских компаниях проводится бесплатно. Важно получить правильную информацию, основанную на практике реальных продаж большой компании, а не мнение на какого-либо «знакомого риэлтора», тем более не риэлтора, способного дать вам только наиболее общую информацию…

Еще один вопрос, с которым надо определится Продавцу – как будет осуществляться на практике процесс продажи? Только так кажется, что разумно начать самому, а если не получится, то подключить риэлторов и как можно больше…

Выходя на рынок недвижимости со своим предложением, нужно быть готовым к значительной по объему дополнительной работе. Порой продавцы дают какие-то несуразные, с точки зрения здравого смысла объявления, в которых написано «риэлторы мимо», «торговаться буду на пороге, при наличии денег», «сделаю большую скидку покупателю, а комиссии риэлтору нет» … Если вы самостоятельно занимаетесь продажей вашего объекта, то должны быть готовы к тому, что рынку не интересно мнение продавца о том, как ему хочется продать без должных усилий и поменьше тратить своего времени. Ведь почти все хотят получить за объект цену выше рыночной, а конкуренция среди продавцов на рынке недвижимости сейчас небывалая… Чтобы продать даже 1-2 комнатную квартиру, не говоря уже о доме, необходимо потратить уйму усилий. Когда Продавец делает это самостоятельно КПД этих усилий минимален. Продавцам ведь не ведомо к какой группе покупателей относится тот, с кем он встречается, куда он пойдет дальше и что он реально рассматривает… Покупатель, который вас посещает самостоятельно, обычно планирует добиться существенной скидки от рыночной цены… Профессиональные риэлторы пустую работу делать не будут. Они будут работать с реальными, либо перспективными покупателями. При этом риэлтор будет четко понимать перспективы продажи вашего объекта, подлинный интерес покупателя и его реальную платежеспособность…

Работа по продаже недвижимости вовсе не такая простая, как об этом думают многие продавцы. Во всяком случае она требует достаточно много знаний, усилий и расходов. Есть объекты или даже значительная часть сегментов рынка, которые продать без помощи профессиональных специалистов практически очень трудно. Рынок курортной недвижимости относится к «группе риска», с точки зрения возможных мошеннических действий. Откуда вы можете знать кто и с какой целью к вам пришел. Банальные воры с удовольствием вначале обследуют дома и квартиры, в первую очередь тех, кто дает объявления от собственников, без риэлторов… Риэлторская профессиональная команда всегда работает с относительно реальными покупателями и имеет реальную информацию о своем клиенте…

Для выбора риэлторской компании, с которой вы будете работать, обращайте внимание на 4 момента. Первый – это длительность работы компании на конкретном рынке недвижимости. Скажу так, если организация полноценно и без перерывов, трудится на рынке более 10 лет, это уже должно быть основным условием выбора… Второй момент – это наличие у компании удобного и функционального офиса. У случайных и «недозревших» компаний обычно этого не бывает. Особенно в части функциональности офиса: комнаты для переговоров, зоны для просмотра объектов, кабинета для штатных юристов, специальных программ, профессиональной логистики и т.д. Третье – реклама хорошей риэлторской команды должна быть профессионально выстроена. Не обязательно чтобы реклама была грандиозной, важно чтобы объекты, подаваемые в рекламу, были действительно привлекательными и не являлись фейками… Ну и четвертое, с вами должен работать грамотный риэлтор. Некоторые агентства недвижимости, рекламирующие себя как очень большие и даже федерального значения, держат в штате большое количество новичков и людей приезжих, которые и местности не знают. Каких покупателей они смогут контролировать? Они и штат то держали для работы с застройщиками… Такие обычно ходят парами и тройками… Продуктивно работать на вторичном рынке способен только подготовленный и грамотный специалист.

Ну и еще пару практических советов. Профессиональные риэлторы безусловно предложат заключить договор, но сделают это, только после оценки объекта. При общении с компетентными специалистами вы сразу обратите внимание на то, что они будут сразу отвечать на ваши звонки, делать инициативные, такие люди выслушают вас, но сделают свой вывод, опирающийся в том числе на разбор технических и юридических документов… Вы их сразу узнаете. Скорее всего не будет заискивающих улыбок, бестолковых разговоров и обещаний и «дешевых понтов» в виде «бейджев» на груди и почетных грамот на стенках.

Самое главное – это то, что специалист о то, что ожидает Продавца скажет сразу, «на этом берегу». Сколько стоит ваш объект и что надо сделать для его продажи… Посредники, либо начинающие риэлторы этого сделать не смогут. Основная «масса» современных риэлторов, из-за неуверенности в завтрашнем рабочем дне, будет предлагать продажу на любых ваших условиях (чтобы в процессе их изменить). Отказаться же сразу от продажи вашего объекта, из-за высокой цены - привилегия очень компетентных специалистов…

Когда риэлтор показывает ваш объект потенциальным покупателям, которым это действительно нужно, общение между сторонами будущей сделки, как правило не несет какого-то негатива. Переговоры, с участием специалиста будут достаточно легкими, без несуразных «заходов» с какой-либо стороны, характерных для настоящего времени, когда каждый, не задумываясь об элементарных приличиях «тупо тянет одеяло на себя». Специалист этого не допустит. В результате, как хотят многие Продавцы, недвижимость «попадет в хорошие руки» и продажи недвижимости не отнимет массу сил и времени…

Немаловажный, а в некоторых случаях и достаточно сложный вопрос – это процедура оформления сделки. Многие продавцы полагают что главное договориться о цене, и чтобы Покупатель дал какую-то предоплату вперед, «а там не мои проблемы». Это серьезное заблуждение. На сегодняшнем рынке недвижимости Покупатель, как правило присматривает для покупки 2-3 и более объектов. Среднестатистический Покупатель оказывается готов к полному расчету не менее, чем через 3-4 недели. А изменить отношение к продаваемому объекту может за пару дней, часто по надуманным поводам… Поэтому важно правильно зафиксировать взаимоотношения между сторонами. Форма и сроки расчета это не все, что нужно знать специалисту, который ведет сделку. Сейчас много сделок с использованием кредитных средств. Возможно Покупатель станет платежеспособным в предполагаемые сроки благодаря продажи своей недвижимости. В этом случае не все зависит от него, есть обстоятельства, которые могут повлиять на действия Покупателя. А могут быть мошеннические схемы со стороны Покупателя, равно как ошибки в действиях сторон. В результате, люди могут зависнуть в судебных тяжбах на годы, с наложением ареста на имущество… Поэтому, при продаже своей недвижимости лучше нанять хорошего специалиста, который во всем разберется и сделает эту процедуру понятной и без проблемной.

Если вы обратились в АН «Союз-А», то можете быть уверены в том, что наши сотрудники являются опытными специалистами. У некоторых стаж работы в сфере недвижимости более 20 лет. Они приложат необходимые усилия для продвижения и продажи вашего объекта. Работа, которую проводят в АН «Союз-А» совместно с Продавцами проста и понятна.

1. Будет проведена точная оценка вашего объекта недвижимости. Продавец получит подробную информацию о том, как можно продать объект по максимально возможной цене. Специалисты проведут оценку технических и юридических документов на выставляемую на продажу недвижимость, если нужно подготовят все необходимые документы.
2. В случае, если продажа вашего объекта недвижимости осуществляется для приобретения другой, нужной вам недвижимости, АН «Союз-А» проведёт все сделки одновременно, для минимизации риска и достижения необходимого вам результата…
3. Организуем качественную рекламную компанию, достаточную для продажи объектов. При продаже дорогих объектов наши специалисты подготовят видео и фото материал хорошего, качественного уровня. Подготовим и осуществим необходимую для продвижения вашего объекта рекламу…
4. Интересы Продавца будут максимально «лоббироваться» перед кругом потенциальных покупателей. Потенциальные покупатели, планирующие приобретение недвижимости в Анапе есть всегда.
5. Все возможные хлопоты, связанные с показом объектов, оптимизацию продажи наши риэлторы возьмут на себя. Если вы продаете объект недвижимости в Анапе и находитесь в другом городе, сделаем все необходимое, включая техническую предпродажную подготовку.
6. Подготовим все необходимые для проведения сделки документы. Проанализируем и выскажем мнения о возможных рисках. В зависимости от согласованных с покупателем условий, сделку купли-продажи или обмена можем провести дистанционно. Приезжать необязательно, вы должны только предоставить счет для получения денег.
7. Если Продавец продает свой объект недвижимости, поскольку он не используется по назначению, либо в объекте нет необходимости, АН «Союз-А» предложит обмен на другую недвижимость, которую можно использовать для получения прибыли и поможет сдать ее в аренду…
8. Предложим альтернативную покупку или любые варианты обмена: … с доплатой, квартира-дом, земля-жилье… Обмен на Краснодар и Москву, МО.

Директор ООО «Союз-А»

19 сентября 2022 год